[송파변호사] 임대인이 보증금을 안 줄 때, 보증금 반환 청구?

법률사무소 제이 대표 변호사 박경미입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우의 대응방법은 크게 2가지로 나눌 수 있습니다.

1. 이사를 한 경우 : 임차권등기명령신청 후 바로 보증금반환청구소를 제기

2. 이사를 하지 않은 경우 : 일단은 내용증명

1. 이사를 한 경우

원룸같이 보증금이 5천만 원이 넘지 않고, 방을 먼저 뺀 뒤 임대인에게 보증금을 달라고 했으나, 임대인이 돌려주지 않고 있는 경우입니다. 이사를 해버리면 부동산경매 시 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문에(임대인에 대한 대항력이 사라지는 게 아닙니다), 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

그 뒤 보증금반환청구의 소를 제기합니다. 임대인이 보증금을 안 돌려주는 건 다음 임차인이 안 들어와서 못 돌려주는 경우가 많기 때문에, 내용증명은 효과가 없습니다. 지급명령이 좀 더 간단한 절차라고 하지만, 임대인이 이의를 할 경우 결국은 소를 제기해야 하기 때문에 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

보증금반환청구의 소를 제기할 경우에도, 보증금반환청구 소송은 소액사건심판법을 준용하기에, 다른 민사소송보다 빠르게 진행됩니다. 따라서 바로 소를 제기하는 것이 좋습니다.

2. 이사를 하지 않은 경우

이사를 하지 않았는데 임대인이 보증금을 주지 않을 의사를 표시하는 경우는 대게 전세보증금이 문제가 되는 경우입니다. 전세 종료일은 다가오는데, 새로운 세입자는 구해지지 않고, 집주인은 전세금을 내릴 생각을 안 하니 아무리 봐도 전세가 빠질 것 같지 않을 때 소송을 고민하게 됩니다.

이때, 이사를 한 경우처럼 임차권등기명령을 신청해 버리면 새로운 세입자는 영영 들어오지 않을 수 있습니다. 부동산등기부등본에 임차권등기명령이 기재되고, 한 번 임차권등기명령이 기재된 집은 세입자가 들어오지 않습니다. 이 집주인은 돈을 안 주는 집주인이다.라고 광고하는 것과 마찬가지이기 때문입니다.

한 번 임차권등기명령이 기재된 다면, 부동산 강제경매까지 갈 각오를 해야 합니다. 빠르면 8개월, 늦으면 1년 정도는 지금 살고 있는 집에서 살 수도 있다는 생각을 해야 합니다.

따라서 저는 개인적으로 내용증명을 먼저 보내는 것을 추천드립니다. 내용증명은 "나는 전세 만료일이 되자마자 '임차권등기명령신청'을 할 것이라는 점, 강제경매까지 불사할 예정이라는 점, 그 밖에 손해배상도 함께 청구할 예정이라는 점, 그러니 전세가액을 내려서 다음 임차인과의 계약을 하루빨리 하기를 바란다"라는 내용이 들어가도록 작성합니다.

대부분의 임대인들은 위와 같은 내용증명을 3일 간격으로 2번 정도 받으면 전세가격을 내리셨고, 의뢰인은 다음 임차인에게서 전세금을 받고 이사를 가시곤 하셨습니다. 보증금반환, 무조건적인 소송이 아닌 상황에 따른 대응이 필요합니다.

저작권자 ⓒ 법률사무소제이. 무단전재-재배포금지

2026년 10월 독자 안내

계약 종료 통지와 묵시적 갱신 여부를 확인해야 합니다. 이사 전에는 임차권등기명령 신청뿐 아니라 실제 등기 완료를 확인하는 것이 안전합니다. 계약서, 보증금 이체내역, 전입·확정일자 자료와 반환요구 증거를 확보하세요. 내용증명·지급명령·소송·강제집행 중 사건에 맞는 절차를 선택해야 합니다.

법률사무소 제이 박경미 대표변호사가 직접 상담하고 사건의 주요 과정과 재판 진행을 관리합니다. 사건별 결론은 사실관계에 따라 달라집니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.