[임대차변호사] 묵시적 갱신 후 임차인이 한 해지통고 효력은 1개월 후에 발생하나요, 3개월 후에 발생하나요?

임대인과 임차인 사이에서 임대차 계약이 묵시적 갱신(흔히 계약기간 만료가 다가오는데도 임대인도 임차인도 아무 말이 없다가 그대로 만료기간이 지나가버릴 경우를 말합니다)될 경우, 주택임대차보호법이나 민법에 의해 전년과 동일한 조건으로 계약이 새로 성립한 것으로 효력이 유지됩니다.

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

민법 [시행 2018. 2. 1.] [법률 제14965호, 2017. 10. 31., 일부개정]

그런데 민법을 보면 묵시적 갱신일 때 임차인의 해지 통고 후 효력 발생일이 통고 후 1개월부터라고 하고, 특별법인 주택임대차보호법을 보면 묵시적 갱신일 때 임차인의 해지 통고 후 효력 발생일이 통고 후 3개월부터라고 되어 있습니다. 여기서 의문이 생깁니다. 분명 1개월 후에 해지가 된다고 보는 것이 임차인에게 유리한데, 민법에 우선하는 특별법에서는 3개월 후에 해지가 된다고 하니 각 법의 적용대상과 적용요건의 정리가 필요합니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2018. 10. 16.] [법률 제15791호, 2018. 10. 16., 타법개정]

구분은 간단합니다. 민법에 우선하는 주택임대차법의 취지가 형식적인 건물의 용도와 무관하게 실제 주로 주거목적으로 살고 있는 경우의 임차인을 사회적 약자로 보고 최대한 보호하려는데 있으므로 ①주택임대차법의 대상이 되는 건물의 임대차 계약에서 묵시적 갱신이 된 경우, 법정 계약존속기간인 2년 내에 임대인은 해지통고를 할 수 없는 점 ②존속기간 2년 내라고 하더라도 임차인은 언제든지 해지통고 할 수 있으나, 민법과 같이 1월로 보기에는 임대인과의 형평성 문제가 있을 수 있는 점 때문에 결국 주택임대차법이 적용되는 대부분의 주거 목적 건물의 임차인은 조문만 보기에는 민법이 더 유리한 듯하나, 특별법인 주택임대차법의 적용을 받아 해지통고 후 효력 발생일은 3월이 됩니다.

임대차계약 해지주장에 관한 판단

민법 제639조 제1항, 제635조에 의하면 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대인 또는 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으나, 주택임대차보호법에 의하면 같은 법 제6조의2에서 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있다는 규정을 두고 있을 뿐 임대인이 임차인에 대하여 계약해지를 할 수 있다는 규정은 두고 있지 않은 바 주택임대차보호법의 제정취지 및 목적에 비추어 볼 때 위 법은 민법상의 임대차에 관한 규정에 우선하여 적용된다고 할 것이어서 이 사건과 같이 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 있어서 임대인이 임차인에 대하여 계약해지통지를 하였다 하더라도 그 효력이 인정될 수는 없으므로 위 임대차계약이 원고의 해지통지로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다.

대법원 2002. 9. 24 선고 2002다41633 판결 [건물명도] [공2002.11.15.(166),2540]

주택임대차법 적용대상은 의외로 많습니다. 사회적 약자인 거주 목적의 임차인을 되도록 보호하려는 것이 주택임대차법 취지이므로 무허가 건물, 불법건축물, 가건물이어도 임차인은 보호받고, 주용도가 주거 목적이면 적용되기 때문에 사무실이지만 실상은 주거용으로 개조해 산다든지, 주택인데 사무실과 함께 쓰고 있더라도 상당 공간이 주거용으로 인정되면 역시 또 적용대상이 됩니다.

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따라서 본인의 경우가 주택임대차법 적용대상인지는 구체적으로 개별 사안마다 따로 따로 판단해야 하고, 만약 주택임대차법 적용대상이 된다면 묵시적 갱신일 때 임차인의 임대인에 대한 해지통고는 통고일로부터 3개월 후에 효력이 발생하고, 주택임대차법 적용대상이 아니어서 민법이 적용되는 경우라면 묵시적 갱신일 때 임차인의 해지통고는 그 날로부터 1개월 후에 효력이 발생합니다.

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<법률사무소 제이>민사팀은 임대차 계약에서 계약 해지를 두고 그 효력이 언제 발생하는지, 따라서 효력 발생 전후 임차인과 임대인의 각 의무는 어떻게 되는지 개별 사안마다 그에 적합한 결론을 제시해드리고자 합니다. 이상으로 법률사무소 제이의 김낭희 변호사였습니다.

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2026년 10월 12일 법률 검증·보완

주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. '1개월'이 아닌 '3개월'이며, 주택임대차와 상가임대차 및 당사자 간 별도 합의 여부를 구별해야 합니다. 출처: 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의2(2026. 1. 2. 시행).

2019년 작성된 글의 일부 내용은 이후 법 개정으로 달라졌을 수 있습니다. 개별 사건에는 적용 시점의 법령과 판례를 확인해야 합니다.