보증금 반환이 늦어질 것 같다면 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 분명히 전달하는 것부터 시작해야 합니다. 이후 내용증명, 임차권등기명령, 보증금반환소송, 강제집행 순서로 진행하며, 특히 임차권등기가 마쳐지기 전에 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
![[부동산분쟁] 전세금을 못 준다는 집주인, 계약 종료 전후 단계별 대응](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-08T21%3A44%3A33.373Z-f7cfaffd-5251-4541-a9d5-21ed84e59e4c&w=3840&q=75)
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계약 기간이 끝났는데 집주인이 "지금은 돈이 없으니 다음 세입자가 들어오면 주겠다"고 하는 경우가 적지 않습니다. 이미 이사 갈 집을 계약해 잔금 날짜가 정해져 있다면 임차인의 부담은 더 커집니다.
송파·잠실 지역에서 보증금 반환 문제로 상담하시는 분들께 안내드리는 기본 순서를 정리했습니다. 미리 준비할수록 선택지가 넓어집니다.
1. 계약 종료를 분명히 하기: 갱신 거절 통지
보증금반환청구의 전제는 임대차계약의 종료입니다. 아무 말 없이 기간이 지나면 같은 조건으로 계약이 자동 연장되는 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.
구분 | 통지 기한·효과 |
|---|---|
임차인의 갱신 거절 | 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지 |
임대인의 갱신 거절 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지 |
묵시적 갱신된 경우 | 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력 발생 |
문자나 카카오톡으로 통지했다면 그 기록을 보관하고, 분쟁이 예상되면 내용증명으로 다시 한번 명확히 해두는 것이 좋습니다.
2. 내용증명 발송
내용증명 자체에 강제력이 있는 것은 아니지만, 계약 종료 의사와 보증금 반환 요구, 반환 기한을 객관적 기록으로 남기는 의미가 있습니다. 이후 소송에서 계약 종료 시점과 지연손해금 기산점을 정리하는 데에도 도움이 됩니다.
3. 임차권등기명령: 이사 전에 반드시 확인
임차인의 대항력과 우선변제권은 주택의 인도(거주)와 주민등록을 유지하는 동안 인정됩니다. 보증금을 받지 못한 채 이사하거나 전입신고를 옮기면 이 권리를 잃을 수 있습니다.
계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사해야 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
2023년 7월부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있도록 개선되었습니다.
신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
4. 보증금반환소송과 지연손해금
보증금반환소송에는 보증금 액수와 관계없이 소액사건심판법의 일부 특례가 준용되어, 일반 민사소송보다 신속하게 진행되는 편입니다. 청구액이 3천만 원 이하인 소액사건이라면 이행권고결정 절차가 활용될 수 있고, 상대방이 다투지 않을 것으로 보이면 지급명령을 검토하기도 합니다.
함께 청구할 수 있는 것
지연손해금: 계약 종료 다음 날부터 민사 법정이율, 소장 부본 송달 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
소송비용: 승소하면 인지대·송달료와 함께 변호사보수 중 법원 규칙이 정한 범위의 금액을 상대방이 부담하게 됩니다.
임대인이 내세우는 주장
"새 세입자가 구해지면 주겠다"는 사정은 보증금 반환을 거절할 정당한 사유가 되지 않습니다. 다만 임대인은 보증금 반환과 집을 비워주는 것이 동시에 이루어져야 한다고 주장할 수 있으므로, 임차권등기 후 열쇠 반환 등 인도 사실을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.
5. 판결 이후: 강제집행
판결이 확정되었는데도 지급하지 않으면 강제집행으로 회수합니다.
임차주택 강제경매: 임차인이 직접 경매를 신청할 수 있으며, 이때 임차인은 집을 비워주지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다.
채권 압류: 임대인의 예금, 다른 임대 수익 등을 압류할 수 있습니다.
재산명시·재산조회: 임대인의 재산을 파악하기 어려울 때 활용합니다.
전세보증금반환보증에 가입해 두었다면 보증기관에 이행을 청구하는 절차도 함께 검토합니다. 보증기관마다 청구 요건과 기한이 정해져 있어 미리 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약 기간 중간인데 먼저 나가면 보증금을 받을 수 있나요?
A1. 계약 기간 중에는 원칙적으로 임대인이 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 다만 묵시적 갱신된 계약이라면 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
Q2. 임차권등기명령은 얼마나 걸리나요?
A2. 법원과 사건 상황에 따라 다르지만 통상 몇 주 정도 소요됩니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 일정을 역산해 미리 신청하는 것이 좋습니다.
Q3. 소송 중에 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?
A3. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인이 임대인의 지위를 승계하므로 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 대항력 유지 여부가 중요하므로 전입과 거주, 임차권등기 상태를 확인해야 합니다.
Q4. 지연이자는 언제부터 받을 수 있나요?
A4. 계약이 종료되고 임차인이 집을 비워준 다음 날부터 지연손해금이 발생하며, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 연 12%가 적용됩니다.
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글을 마치며
보증금 반환 분쟁은 계약 종료 통지 시점과 임차권등기 여부 같은 절차적 요소가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다. 이사 일정이 정해져 있다면 만료 2~3개월 전부터 단계별 일정을 미리 점검해 두시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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