[잠실송파변호사] 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 가지려면 임차보증금을 전액 지급해야 하나요?

보증금을 전부 지급해야 우선변제권이 생길까요?

주택임대차보호법상 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건 및 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것이 기본입니다. 보증금을 전액 지급하지 않았다는 이유만으로 우선변제권이 언제나 부정되는 것은 아닙니다.

대법원 2017다212194 판결의 취지

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결은 임차인이 보증금 일부를 먼저 지급한 상태에서 대항요건과 확정일자를 갖추고 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도, 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 보증금 전액에 대한 우선변제권이 인정될 수 있다고 판단했습니다.

우선변제권과 실제 배당은 구별해야 합니다

우선변제권이 인정된다고 해서 경매에서 언제나 보증금 전액을 회수하는 것은 아닙니다. 선순위 권리의 존재, 주택 가액, 배당요구 필요 여부, 대항요건 유지 등 구체적인 사정에 따라 실제 배당액이 달라집니다.

확인할 사항

• 주택 인도일과 주민등록 전입일

• 확정일자 및 임대차계약서

• 보증금 지급 내역과 잔금 지급일

• 등기부상 선순위 권리 및 경매절차 일정

임차인의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권은 요건과 효과가 다르므로 구분해 검토해야 합니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.