[부동산분쟁] 건물이 낡았다며 집주인이 나가라고 할 때, 꼭 나가야 할까

오래된 건물에 세 들어 있는 임차인이 자주 듣는 말이 있습니다. 건물이 노후화되어 위험하니, 혹은 재건축을 해야 하니 계약을 끝내자는 요구입니다. 갑작스러운 요구에 이사부터 알아보는 경우가 많지만, 법적으로 따져 볼 부분이 적지 않습니다.

이 글에서는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법을 기준으로, 노후화를 이유로 한 퇴거 요구가 언제 정당한지, 임차인은 무엇을 확인하고 어떻게 대응하면 좋은지 정리했습니다. 송파·잠실 일대처럼 재건축 논의가 잦은 지역에서 특히 많이 받는 질문입니다.

1. 계약 기간 중이라면 원칙적으로 계약은 유지됩니다

임대차 기간이 남아 있는 동안에는 건물이 낡았다는 사정만으로 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 계약서에 별도의 해지 사유를 정해 두었거나, 건물이 실제로 사용할 수 없을 정도가 된 경우 등은 따로 검토해야 합니다.

따라서 퇴거 요구를 받았다면 먼저 남은 계약 기간과 계약서의 특약 내용을 확인해야 합니다. 기간 중 합의로 나가기로 한다면 이사 비용이나 보증금 반환 시기 등 조건을 함께 정하는 것이 좋습니다.

2. 갱신 거절이 가능한 경우는 법에 정해져 있습니다

계약 만료를 앞두고 임차인이 갱신을 요구하면, 임대인은 법이 정한 정당한 사유가 있을 때만 이를 거절할 수 있습니다. 건물 노후화와 관련된 사유는 주택과 상가 모두 비슷한 구조로 규정되어 있습니다.

핵심은 "안전사고의 우려"가 실제로 있는지입니다. 겉보기에 오래되었다는 인상만으로는 부족하고, 임대인이 이를 객관적으로 뒷받침해야 합니다.

3. 임대인이 갖춰야 할 객관적 자료

노후화를 이유로 갱신을 거절하려면 그 사정이 객관적으로 확인되어야 합니다. 실무에서는 다음과 같은 자료가 주로 문제 됩니다.

• 전문기관의 안전진단 또는 정밀점검 결과 보고서

• 관할 관청의 보수·사용 제한 명령 등 행정 조치 자료

• 재건축이라면 구체적인 공사 계획, 인허가 진행 상황

재건축을 이유로 임차인을 내보낸 뒤 실제로는 새 임차인을 들이는 경우도 있습니다. 그래서 자료 없이 구두로만 노후화를 주장한다면 그대로 받아들이기보다 근거를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

4. 임차인의 대응 순서

1. 계약 상태 확인 — 남은 기간, 갱신 요구 가능 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지 등), 특약을 확인합니다.

2. 자료 요구 — 안전진단 결과나 재건축 계획 자료를 서면으로 요청합니다.

3. 내용증명 발송 — 갱신 요구 의사와 자료 요청 사실을 기록으로 남깁니다.

4. 조건 협의 — 나가기로 한다면 보증금 반환 시기, 이사 비용, 상가는 권리금 문제를 함께 정리합니다.

5. 분쟁 시 법적 절차 — 합의가 어려우면 임대차분쟁조정위원회 조정이나 소송에서 다툴 수 있습니다.

5. 상가 임차인이라면 권리금도 함께 보세요

상가 임차인은 갱신 문제와 별도로 권리금 회수 기회를 보호받습니다. 다만 노후화나 재건축 사유로 갱신이 정당하게 거절되는 경우 권리금 회수 기회 보호가 제한될 수 있어, 사유가 실제로 인정되는지가 더욱 중요해집니다.

임대인의 주장이 사실과 다르다면 갱신 거절의 효력이나 권리금 회수 방해를 다툴 여지가 생깁니다. 이 경우 당시 주고받은 문자, 내용증명, 이후 건물 사용 현황이 중요한 증거가 됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인이 안전진단 결과를 보여 주지 않으면 어떻게 하나요?
A1. 서면으로 자료를 요청하고, 자료 없이 퇴거만 요구한다면 갱신 요구 의사를 내용증명으로 분명히 남겨 두는 것이 좋습니다. 이후 분쟁이 되면 임대인이 사유를 입증해야 합니다.

Q2. 계약 기간이 남았는데 지금 바로 나가라고 하면요?
A2. 기간 중에는 노후화만으로 일방 해지가 어려운 것이 원칙입니다. 다만 계약서 특약이나 건물 상태에 따라 달라질 수 있으니 계약서를 함께 검토해야 합니다.

Q3. 나가기로 합의하면 이사 비용을 받을 수 있나요?
A3. 법에서 일률적으로 정한 금액은 없지만, 계약 기간 중 조기 퇴거에 합의하는 경우 이사 비용 등을 협의 조건으로 정하는 사례가 많습니다. 합의 내용은 반드시 서면으로 남기세요.

Q4. 재건축한다며 내보내고 다른 사람에게 세를 놓았다면요?
A4. 갱신 거절 사유가 사실이 아니었다면 손해배상을 검토할 수 있습니다. 주택의 경우 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우 손해배상 규정이 별도로 있으므로, 사유에 따라 적용 법리를 나누어 봐야 합니다.

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글을 마치며

건물이 낡았다는 이유의 퇴거 요구는 임차인에게 당혹스럽지만, 법은 임대인에게 정당한 사유와 객관적 근거를 요구합니다. 계약 상태를 확인하고, 자료를 요청하고, 입장을 서면으로 남기는 순서만 지켜도 불리한 결과를 상당 부분 피할 수 있습니다. 송파·잠실·문정 지역에서 임대차 분쟁으로 고민하고 계시다면 계약서와 주고받은 연락 내용을 정리해 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.