집합건물의 복도·계단 같은 공용부분을 일부 구분소유자가 권원 없이 배타적으로 점유·사용했다면, 그 부분이 구조상 임대할 수 없는 곳이라도 점유자는 사용으로 얻은 이익을 부당이득으로 반환해야 합니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).
![[최신판례] 상가 복도·계단을 무단 점유했다면 부당이득 반환해야 할까｜대법원 2017다220744 전원합의체](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-19T07%3A52%3A04.208Z-49b8517e-2155-4a21-a43b-b25e3ed7d615&w=3840&q=75)
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상가건물 복도에 퍼팅연습장을 설치하거나, 계단참에 물건을 쌓아 두고 사실상 혼자 쓰는 경우가 있습니다. 다른 입주자들은 통행이 불편해지고 공용 공간을 쓸 수 없게 됩니다.
이런 경우 원상회복을 요구할 수 있는지, 그동안 쓴 대가를 돈으로 받을 수 있는지가 문제됩니다. 대법원 전원합의체 판결을 중심으로 정리합니다.
사건 개요
집합건물의 구분소유자 중 일부가 복도·계단 등 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용했고, 이로 인해 다른 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 되었습니다. 이에 무단 점유에 따른 부당이득반환이 청구되었습니다.
쟁점
복도나 계단은 그 자체로 따로 임대해 수익을 낼 수 있는 공간이 아닙니다. 그래서 "임대할 수 없는 공용부분이라면 다른 구분소유자에게 차임 상당의 손해가 생겼다고 볼 수 없으므로 부당이득도 인정할 수 없다"는 견해가 있었고, 종전 판례도 이런 입장이었습니다.
구분 | 종전 입장 | 전원합의체 판결 |
|---|---|---|
임대 불가능한 공용부분 | 차임 상당 손해가 없어 부당이득 부정 | 사용·수익권 침해 자체가 손해이므로 부당이득 인정 |
반환 범위 | - | 공용부분을 점유·사용해 얻은 이익 |
대법원 판단
대법원은 전원합의체 판결로 종전 판례를 변경했습니다. 판시 요지는 다음과 같습니다.
구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다.
실무상 의미와 대응 방법
이 판결로 임대가 불가능한 복도·계단·로비 같은 공용부분에 대해서도 무단 점유자에게 금전적 책임을 물을 수 있는 길이 열렸습니다. 실제 대응은 보통 다음 순서로 진행합니다.
현황 기록: 무단 설치물이나 점유 상태를 사진·영상으로 남기고, 점유가 시작된 시점을 확인합니다.
관리단·관리인 통한 시정 요구: 관리규약 위반 여부를 확인하고 내용증명 등으로 철거와 원상회복을 요구합니다.
소송 제기: 시정되지 않으면 방해배제(설치물 철거 등)와 함께 점유 기간 동안의 사용이익 상당액에 대한 부당이득반환을 청구합니다.
함께 확인할 점
누가 청구할지: 관리단이 청구하는 경우 관리단집회 결의 등 내부 절차가 필요할 수 있습니다.
부당이득 액수: 감정을 통해 해당 면적의 사용이익을 산정하는 것이 일반적입니다.
관리규약·분양계약: 특정 구분소유자에게 사용권이 부여된 공간인지 먼저 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 복도는 원래 임대가 안 되는 곳인데 정말 돈을 받을 수 있나요?
A1. 네. 전원합의체 판결은 임대 가능성과 관계없이 다른 구분소유자의 사용·수익권이 침해된 것 자체를 손해로 보아 부당이득반환 의무를 인정했습니다.
Q2. 개인 구분소유자도 직접 소송을 할 수 있나요?
A2. 청구의 내용과 형태에 따라 관리단이 나서야 하는 경우와 개별 구분소유자가 할 수 있는 경우가 나뉠 수 있습니다. 관리단 구성 여부와 관리규약을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q3. 점유자가 임차인이라면 누구를 상대로 하나요?
A3. 실제로 공용부분을 점유·사용하는 사람이 누구인지, 그 사용이 구분소유자의 허락에 따른 것인지에 따라 상대방이 달라질 수 있습니다. 점유 경위를 먼저 확인해야 합니다.
Q4. 언제까지의 사용이익을 청구할 수 있나요?
A4. 부당이득반환청구권의 소멸시효가 적용되므로, 오래된 기간의 사용이익은 시효 문제가 생길 수 있습니다. 점유가 계속되고 있다면 가급적 빨리 대응하는 것이 좋습니다.
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글을 마치며
공용부분 무단 점유는 이웃 간 분쟁으로 번지기 쉬워 대응을 미루는 경우가 많지만, 시간이 지날수록 원상회복도 어려워집니다. 현황을 기록하고 관리단을 통해 시정을 요구한 뒤, 필요하면 철거와 부당이득반환을 함께 청구하는 순서로 접근하는 것이 좋습니다. 송파·잠실 인근 상가나 오피스텔에서 공용부분 문제로 고민하고 계시다면 자료를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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