[최신판례] 관리단 없는 집합건물, 개별 관리위탁 계약의 비용 분쟁은 무엇으로 판단할까｜대법원 2020다295304

상가나 오피스텔 같은 집합건물 중에는 관리단이 구성되지 않았거나 관리인이 선임되지 않은 채, 일부 소유자들이 관리회사와 각자 계약을 맺어 운영되는 곳이 적지 않습니다. 이런 건물에서 관리회사가 비용을 제때 내지 않아 소유자가 대신 지급했다면, 그 돈을 돌려받을 수 있는지가 문제됩니다.

이 판결은 이런 경우 무엇을 기준으로 법률관계를 판단해야 하는지 분명히 했습니다.

사건 개요

관리규약과 관리단 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물에서, 피고는 원고를 비롯한 일부 구분소유자들과 개별적으로 관리위탁 계약을 체결했습니다. 피고는 건물관리를 위해 제3자와 계약을 맺었는데, 그에 따른 비용 지급 등을 지체했습니다.

원고는 이 비용을 대신 지급한 뒤 피고를 상대로 부당이득반환을 청구했습니다.

쟁점

관리단이나 관리인이 없는 집합건물에서 구분소유자들이 개별 계약으로 관리를 맡긴 경우, 관리비용 부담 관계를 집합건물법의 관리단·관리인 규정에 따라 판단할지, 아니면 당사자들이 맺은 계약 내용에 따라 판단할지가 쟁점이었습니다.

원심 판단

원심은 계약 내용에 대해 충분히 심리하지 않은 채, 집합건물법의 관리인에 관한 규정 등을 근거로 원고의 청구를 기각했습니다.

대법원 판단

법률관계는 개별 계약의 내용에 따라 정해진다

관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자와 제3자 사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해집니다.

집합건물법의 관리단·관리인 규정은 원칙적으로 적용되지 않는다

이 경우 특별한 사정이 없는 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 관리단 또는 관리인에 관한 규정은 적용되지 않습니다.

대법원은 원심이 계약 내용을 충분히 심리하지 않은 채 집합건물법의 관리인 규정 등을 들어 원고의 청구를 기각한 것은 잘못이라며 원심판결을 파기했습니다.

실무상 의미

관리단이 없는 집합건물에서는 관리회사와 맺은 계약서가 사실상 관리규약 역할을 합니다. 관리비 정산이나 대납 비용 반환을 둘러싼 분쟁에서는 계약서에 비용 부담 주체와 정산 방법이 어떻게 적혀 있는지가 결론을 좌우합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 관리단은 따로 만들어야 생기나요?
A1. 집합건물법상 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 설립됩니다. 다만 관리인 선임이나 관리규약 제정 같은 실제 운영 체계는 별도로 갖춰야 합니다.

Q2. 관리회사 대신 낸 비용은 어떻게 돌려받나요?
A2. 이 판결처럼 관리위탁 계약상 그 비용을 관리회사가 부담하기로 되어 있었다면 부당이득반환이나 계약에 따른 청구를 검토할 수 있습니다. 계약서와 지급 내역을 함께 준비해야 합니다.

Q3. 계약을 맺지 않은 다른 구분소유자에게도 효력이 있나요?
A3. 개별 계약은 원칙적으로 계약 당사자 사이에서만 효력이 있습니다. 계약을 맺지 않은 소유자와의 관계는 별도로 따져 보아야 합니다.

Q4. 관리비 분쟁이 생기면 먼저 무엇을 해야 하나요?
A4. 관리위탁 계약서, 관리비 고지서, 대납 영수증 등 자료를 정리하고, 계약상 비용 부담 조항을 확인하는 것이 출발점입니다. 금액이 크지 않다면 지급명령이나 소액사건 절차도 활용할 수 있습니다.

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글을 마치며

관리단이 제대로 운영되지 않는 건물일수록 관리회사와의 계약서 한 장이 분쟁의 기준이 됩니다. 송파·잠실 인근에서 상가·오피스텔 관리비나 관리회사와의 비용 분쟁으로 고민하고 계시다면 계약서와 지급 내역을 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.