특별한 약정이 없다면, 상대방이 중도금 지급 등 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 그러나 이행 착수 이후에는 시세 하락이나 대출 거절만을 이유로 일방적으로 계약을 깨기 어렵기 때문에, 필요한 내용은 계약서에 특약으로 미리 정해 두어야 합니다.
![[부동산분쟁] 매매계약 후 시세가 떨어졌다면, 계약을 해제할 수 있을까](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-17T20%3A52%3A28.486Z-f6a6848a-6919-44b6-8569-878ac57e3be0&w=3840&q=75)
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부동산 가격이 하락하는 시기에는 매매계약을 맺은 뒤 잔금을 치르기 전까지 시세가 크게 바뀌어, 매수인이나 매도인이 계약을 되돌리고 싶어 하는 경우가 많습니다.
계약을 해제할 수 있는 시점과 방법, 시세 하락이나 대출 문제가 해제 사유가 되는지, 그리고 계약 전에 무엇을 준비해야 하는지 정리했습니다.
계약금에 의한 해제 (민법 제565조)
매매계약을 체결하면서 계약금을 주고받았다면, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 그 계약금은 해약금의 성격을 가집니다. 따라서 일정 시점까지는 별도의 사유 없이도 계약을 해제할 수 있습니다.
해제하려는 사람 | 방법 | 가능한 시점 |
|---|---|---|
매수인 | 지급한 계약금을 포기 | 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 |
매도인 | 받은 계약금의 배액을 상환 | 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 |
'이행에 착수'한다는 것
대표적인 예가 중도금 지급입니다. 중도금이 지급되면 그 이후에는 계약금 포기나 배액 상환만으로 계약을 해제할 수 없습니다. 판례는 중도금 지급 기일 전이라도 특별한 사정이 없으면 미리 중도금을 지급하는 것도 이행 착수로 볼 수 있다고 보고 있어, 상대방이 해제하기 전에 중도금을 먼저 보내는 경우 분쟁이 생기기도 합니다.
계약금을 일부만 지급했다면
계약금 중 일부만 먼저 지급한 경우에도, 판례는 해약금의 기준을 실제 지급한 금액이 아니라 약정한 계약금 전액으로 봅니다. 일부만 냈다고 그 금액만 포기하고 해제할 수 있는 것은 아니라는 점에 주의해야 합니다.
이행 착수 후, 시세 하락은 해제 사유가 될까
시세 하락은 매매계약에서 당사자가 일반적으로 감수해야 하는 위험으로 평가됩니다. 그래서 단순히 가격이 많이 떨어졌다는 이유만으로는 계약을 해제하기 어렵습니다.
민법상 사정변경을 이유로 한 해제가 논의되기도 하지만, 법원은 계약 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 있고 계약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 크게 반하는 예외적인 경우에만 이를 인정하고 있어 실제로 받아들여지는 경우는 드뭅니다.
대출이 나오지 않는다면
매수 자금을 대출로 마련하려 했는데 시세 하락이나 대출 규제로 대출이 거절되는 경우도 많습니다. 이 역시 계약서에 관련 특약이 없다면 원칙적으로 매수인이 부담해야 할 사정으로 보아, 잔금을 지급하지 못하면 채무불이행 책임이 문제 될 수 있습니다.
반대로 계약서에 "매수인의 대출이 실행되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"와 같은 특약이 있다면, 그 내용에 따라 해제가 가능합니다.
계약 전에 확인할 특약
특약 항목 | 예시 내용 |
|---|---|
대출 불가 시 해제 | 일정 기한까지 대출이 승인되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환 |
중도금 선지급 제한 | 약정 기일 전 중도금 지급을 제한하거나 상대방 동의를 요건으로 함 |
위약금 | 채무불이행 시 손해배상 예정액을 명확히 정함 |
잔금 기일·인도 조건 | 잔금 일정과 명도 조건, 지연 시 처리 방법 |
부동산 계약은 대부분 공인중개사를 통해 이루어지지만, 계약서의 문구가 내 사정에 맞게 작성되어 있는지는 직접 확인해야 합니다. 큰 금액이 오가는 계약인 만큼, 서명 전에 계약서를 검토받는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 가계약금만 보냈는데도 계약을 깨면 돈을 돌려받지 못하나요?
A1. 가계약금 단계에서 매매 목적물, 대금, 지급 시기 등 계약의 중요 사항이 합의되었다면 매매계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 반면 중요 사항이 정해지지 않았다면 계약이 성립하지 않아 반환을 구할 여지가 있습니다. 주고받은 문자 내용을 기준으로 판단하게 됩니다.
Q2. 매도인이 계약금 배액을 공탁만 해도 해제되나요?
A2. 매도인이 해제하려면 계약금 배액을 실제로 제공해야 합니다. 매수인이 수령을 거절하더라도 공탁까지는 필요하지 않다는 것이 판례의 입장이지만, 이행 제공이 적법하게 이루어졌는지가 다툼이 되기 쉬우므로 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
Q3. 중도금을 이미 냈는데 잔금을 못 내면 어떻게 되나요?
A3. 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 위약금 약정이 있다면 그 약정이 기준이 되며, 지나치게 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다.
Q4. 서로 합의하면 언제든 해제할 수 있나요?
A4. 당사자들이 합의하면 계약 진행 단계와 관계없이 합의해제가 가능합니다. 이때는 이미 주고받은 돈의 반환 범위와 손해배상 여부를 함께 정해 두어야 추가 분쟁을 막을 수 있습니다.
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글을 마치며
부동산 매매계약은 계약금 단계까지는 비교적 해제가 자유롭지만, 중도금이 오간 뒤에는 시세 하락이나 대출 문제만으로 계약에서 벗어나기 어렵습니다. 결국 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 계약서에 필요한 특약을 미리 넣어 두는 것입니다. 송파·잠실·문정에서 부동산 매매계약 체결이나 해제 문제로 고민하고 계시다면 계약서를 지참해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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