전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 실제로 마쳐졌는지 확인해야 합니다. 등기를 마치면 이사해 전입신고를 옮겨도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 강남구 주택이라면 관할 법원은 서울중앙지방법원이고, 2023년 7월부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있게 됐습니다.
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역삼·대치·논현동 오피스텔이나 빌라 전세 계약이 끝났는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"며 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다. 새 직장이나 아이 학교 때문에 이사 날짜를 더 미룰 수 없다면, 짐을 빼기 전에 해야 할 일이 있습니다.
주택임차인의 대항력과 우선변제권은 '주택 인도(거주)와 전입신고'를 유지해야 지켜지는데, 그대로 이사하면 이 권리를 잃을 수 있습니다. 이를 지키는 장치가 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있습니다. 계약 기간 만료 외에 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지를 통지한 경우에는 통지 후 3개월이 지나야 계약이 끝난 것으로 보므로, 종료일을 정확히 계산해야 합니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
신청 요건 | 임대차 종료 + 보증금 미반환 |
관할 법원 | 임차주택 소재지 지방법원·지원·시군법원(강남구는 서울중앙지방법원) |
주요 첨부서류 | 임대차계약서, 부동산 등기사항증명서, 주민등록초본, 계약 종료를 보여 주는 자료(해지 통보 문자·내용증명 등) |
진행 방식 | 임대인 심문 없이 서면 소명으로 결정 |
신청부터 이사까지, 순서는 어떻게 되나요?
법원이 임차권등기명령을 결정하면 등기소에 등기를 촉탁합니다. 예전에는 임대인에게 결정이 송달된 뒤에야 등기가 이뤄져 임대인이 송달을 피하면 시간이 오래 걸렸는데, 2023년 7월 19일부터 시행된 개정 규칙으로 주택 임차권등기명령은 송달 전에도 등기 촉탁이 가능해졌습니다.
가장 중요한 것은 결정문을 받은 것만으로 이사하지 않는 것입니다. 이사 전에 부동산 등기사항증명서를 다시 떼어 '주택임차권' 등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 짐을 빼야 합니다.
등기 후 이사하면 어떤 권리가 남나요?
임차권등기를 마치면 그 전에 갖춘 대항력과 우선변제권은 이사해 전입을 옮겨도 그대로 유지됩니다. 등기 전에 아직 대항력을 갖추지 못했다면 등기 시점에 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
새 집으로 전입신고를 해도 기존 집 보증금에 대한 순위 유지
임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구 가능(제3조의3 제8항)
등기 이후 그 집에 새로 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못함
전세보증보험에 가입한 경우에도 보증기관 이행청구 절차에서 임차권등기를 요구하는 경우가 많아, 보증 약관을 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.
등기 후에도 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?
임차권등기명령은 권리를 지키는 장치일 뿐, 보증금을 바로 받게 해 주지는 않습니다. 임대인이 계속 반환하지 않으면 보증금반환청구소송이나 지급명령으로 집행권원을 받은 뒤, 그 주택에 강제경매를 신청하거나 임대인의 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다.
보증금반환청구소송의 관할은 원칙적으로 피고(임대인) 주소지 법원이지만, 의무이행지 등 다른 관할도 있을 수 있어 소 제기 전에 함께 검토하는 것이 좋습니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약 만료 전에 미리 신청할 수 있나요?
A1. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에 신청할 수 있습니다. 만료 전에는 계약 종료 의사를 내용증명이나 문자로 분명히 남겨 두고, 만료일에 맞춰 신청을 준비하는 것이 좋습니다.
Q2. 임대인이 연락을 피하면 등기가 늦어지나요?
A2. 주택 임차권등기명령은 2023년 7월 개정 규칙으로 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있어, 예전보다 송달 지연의 영향이 줄었습니다. 다만 실제 등기 완료 여부는 등기부로 꼭 확인해야 합니다.
Q3. 오피스텔도 신청할 수 있나요?
A3. 주거용으로 사용하고 전입신고를 한 오피스텔이라면 주택임대차보호법이 적용될 수 있어 신청이 가능합니다. 실제 주거 사용 여부가 쟁점이 될 수 있으니 관련 자료를 준비해 두세요.
글을 마치며
보증금을 못 받은 상태에서 이사 날짜가 다가온다면, '등기 완료 확인 후 이사'만 기억하셔도 가장 큰 위험은 피할 수 있습니다. 그 다음 단계인 소송·지급명령·강제집행은 임대인의 재산 상황을 보고 순서를 정하면 됩니다.
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※ 본 글은 2026년 11월 기준 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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