혼인 중에 마련한 아파트라면 집값 상승분도 원칙적으로 재산분할 대상이며, 이혼소송에서는 사실심 변론종결일 무렵의 시가로 평가하므로 소송 중에 오른 금액도 반영됩니다. 혼인 전에 샀거나 부모에게 받은 아파트는 원칙적으로 분할 대상이 아니지만, 상대방이 대출 상환이나 가사·육아로 그 유지·증가에 기여했다면 상승분을 포함해 분할 대상이 될 수 있습니다.
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미사·감일·위례 하남 쪽처럼 신도시 아파트에 입주한 뒤 시세가 크게 달라진 부부라면 "산 가격으로 나누느냐, 지금 가격으로 나누느냐"가 재산분할의 핵심 쟁점이 됩니다. 관할법원이나 준비 자료는 대표글에서 다뤘으니, 이 글은 상승분을 어떻게 평가하는지에 집중합니다.
1. 언제 기준으로 집값을 평가하나요?
재산분할 대상과 가액은 이혼 방식에 따라 기준시점이 다릅니다. 하남 부부의 이혼소송은 수원가정법원 성남지원에서 진행되는데, 소송이 길어지면 그 사이 시세 변동도 결과에 영향을 줍니다.
이혼 방식 | 평가 기준시점 | 의미 |
|---|---|---|
재판상 이혼 | 사실심 변론종결일 | 소송 중 오른·내린 시세도 반영 |
협의이혼 후 재산분할 청구 | 협의이혼이 성립한 날 | 이혼 후 오른 부분은 원칙적으로 제외 |
사실혼 해소 | 사실혼이 해소된 날 | 해소 이후 변동은 원칙적으로 제외 |
협의이혼을 하면서 재산분할을 정하지 않았다면 이혼한 날부터 2년 안에 청구해야 하고, 이 기간이 지나면 청구할 수 없습니다.
2. 별거 후에 오른 집값도 나눠야 하나요?
판례는 변론종결일 기준을 원칙으로 하면서도, 혼인관계가 파탄된 뒤 생긴 재산 변동이 한쪽의 독자적인 행위로 생긴 것이어서 혼인 중 함께 형성한 재산과 무관하다는 특별한 사정이 있으면 이를 분할 대상에서 제외할 수 있다고 봅니다. 부동산 시장 전체의 시세 변동은 보통 이런 사정으로 보기 어려워, 별거 후 오른 금액도 함께 평가되는 경우가 많습니다.
반면 별거 후 한쪽이 자기 소득으로 주택담보대출을 대부분 갚았다면, 그만큼 순자산이 늘어난 부분에 대해서는 기여도 조정이나 분할 대상 제외를 주장해 볼 수 있습니다. 상환 내역을 날짜별로 정리해 두는 것이 중요합니다.
3. 혼인 전 아파트·부모 지원 아파트의 상승분
상황 | 원칙 | 상승분이 문제 되는 경우 |
|---|---|---|
혼인 전 단독으로 산 아파트 | 특유재산, 원칙적으로 제외 | 혼인 중 함께 대출을 갚거나 유지에 기여 |
부모에게 증여·상속받은 아파트 | 특유재산, 원칙적으로 제외 | 장기간 혼인 중 가사·육아로 유지에 기여 |
혼인 중 청약·매수한 아파트 | 명의와 관계없이 분할 대상 | 계약금 출처에 따라 기여도 조정 |
법원은 특유재산의 상승분만 따로 떼어 나누기보다, 상대방의 기여가 인정되면 아파트 전체를 분할 대상에 넣고 원래 소유자의 기여를 기여도 비율에서 더 크게 반영하는 방식으로 판단하는 경우가 많습니다. 혼인 기간, 대출 상환 주체, 맞벌이 여부 등이 함께 고려됩니다.
4. 시세는 어떤 자료로 정하나요?
양쪽이 동의하면 KB부동산 시세나 국토교통부 실거래가를 기준으로 정할 수 있음
시세 다툼이 크면 법원의 감정 절차로 평가
평가액에서 주택담보대출 등 그 아파트와 관련된 채무를 공제
분양권·입주권 단계라면 납입금과 프리미엄 평가가 별도로 문제 됨
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 소송 중 집값이 떨어지면 어떻게 되나요?
A1. 재판상 이혼은 변론종결일 무렵의 시가로 평가하므로 하락분도 반영됩니다. 다만 한쪽이 일부러 헐값에 처분하는 등 재산을 줄인 경우에는 처분 전 가액으로 평가해 달라고 다툴 수 있습니다.
Q2. 명의가 상대방 단독이면 상승분을 받을 수 없나요?
A2. 명의와 관계없이 혼인 중 함께 형성한 재산이면 분할 대상입니다. 맞벌이 소득이나 가사·육아 기여를 보여줄 자료를 준비하면 됩니다.
Q3. 집을 팔지 않고 한 사람이 가지면 어떻게 정산하나요?
A3. 보통 아파트를 갖는 쪽이 평가액에서 대출을 뺀 순자산을 기준으로 상대방 몫을 현금으로 정산합니다. 정산금 마련 방법과 지급 시기도 함께 정해 두는 것이 좋습니다.
글을 마치며
집값 상승분은 기준시점과 자금 흐름을 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 매수 당시 자금 출처와 대출 상환 내역부터 모아 보세요.
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※ 본 글은 2026년 10월 기준 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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