![[잠실변호사] 경매로 물건을 취득하였는데 토지소유자가 건물을 철거하라고 해요. 구제방법이 없을까요?](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Fpost_image%2Fmigrated%2Fbbbd7fd4de01c08a1577be4c52b5dcab.jpg&w=3840&q=75)
안녕하세요
법률사무소제이입니다.
얼마 전 다급하게 지방에서 상담을 의뢰하신 분이 계셨습니다.
상담자분은 경매 절차에서 X 건물을 경락 받았는데 그 X 건물이 서있는 Y토지 소유자가 X 건물 철거를 요구한다는 내용이었는데요.
구체적인 사안은 이렇습니다.
원래 해당 X 건물과 X 건물이 서있던 Y 토지는 A의 소유였습니다.
40년 전 A는 X 건물을 A의 첫째 자녀인 B에게 매도하였고 그 후 A는 사망하여 해당 Y 토지는 A의 자녀들인 B, C, D에게 상속되었습니다.
최근 B가 채무를 갚지 못해서 X 건물은 경매 절차에 넘어갔고 의뢰인에게 낙찰된 것입니다.
의뢰인은 X 건물에 관습법상 법정 지상권이 인정되리라고 생각하고 있었으나 뜻하지 않게 B, C, D는 X 건물 철거 요구를 한 것이죠.
의뢰인분은 X 건물을 철거해야 할까요?
결론을 말씀드리면 철거하지 않아도 됩니다. 그러나 그 건물을 계속 소유할 수는 없을 겁니다.
무슨 말일까요? 지상권에 대해서 살펴보겠습니다.
지상권은 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 있습니다. 사안에서 문제된 것은 관습법상 법정지상권입니다.
민법 제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
관습상의 법정지상권이란
1)토지와 건물이 동일인에게 속하였다가
2)매매 기타 원인으로 각각 그 소유자가 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면
건물 소유자가 관습법에 의하여 당연히 취득하게 되는 지상권을 말하는 것으로
‘건물로 하여금 건물로서의 가치를 유지게 하자는 국민경제상의 필요에 의하여 인정된 제도’입니다
토지 위에 지어진 건물을 철거토록 하는 것은 사회적으로 손실이 큽니다. 따라서 일정한 요건이 갖추어진 경우 가능하면 토지 위의 건물을 존속토록 하는 것이 좋고, 그래서 인정되는 것이 지상권입니다.
이번 사건의 경우 X 건물과 해당 Y 토지는 원래 A의 소유였다가 매매로 인해 X 건물이 A의 자녀인 B에게 넘어간 것입니다. 판례에 의하면 X 건물에는 관습법상 법정지상권이 인정됩니다 (대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 판결등).
그러나 이러한 지상권도 무기한 제한 없이 인정하는 경우 토지의 소유자에게 가혹한 부담을 안기는 것이 되겠죠.
그래서 민법에서는 지상권의 존속기한을 정하고 있습니다.
사안의 경우 견고한 건물로서 30년의 지상권 기간이 인정되지만 안타깝게도 이미 30년은 도과하여 Y 토지에 설정된 X 건물의 지상권은 소멸하였습니다.
민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
민법 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
상담자분은 Y 토지에 X 건물을 계속 세워 둘 권리를 상실한 것입니다. 따라서 Y 토지 소유자가 지상권을 설정하는 것을 거절하는 경우 이를 강제할 방법은 없겠습니다.
그러면 상담자분은 X 건물을 철거해야 할까요?
멀쩡한 건물을 철거해야 한다니! 사회적 경제적으로 큰 낭비가 아닐까요?
이를 대비해서 민법상 조문이 있습니다.
민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
결국 상담자분의 X 건물의 지상권은 소멸하였으나, X 건물을 Y 토지 소유자에게 매수토록 청구할 권리는 있습니다.
경매 절차에서 건물을 경락 받는 경우 생각지도 못한 위험이 있을 수 있고 미처 예상하지 못한 어려움으로 순간 크게 당황할 수도 있습니다.
그러나 전문 변호사의 도움을 받는 경우 여러분은 생각보다 손쉽게 문제를 해결하고 위험에서 벗어날 수 있습니다.
법률사무소제이가 여러분의 소중한 자산을 여러분과 함께 지켜드리겠습니다.
법률사무소 제이에서는 3인의 변호사가 함께 의뢰인의 사건 해결을 위해서 고민하고 있습니다. 의뢰인에게 가장 신속하고 적합한 해결 방법을 찾아드리고 시작부터 마지막까지 신뢰와 책임감 있는 자세로 함께 하겠습니다.
법률사무소 제이에서는 15분 무료상담을 진행하고 있으니, 방문 상담 예약 주시면 친절히 안내해드리겠습니다.
감사합니다.
2026년 10월 13일 실무 점검
경매 취득 후 건물 철거 요구는 법정지상권 성립 여부, 토지·건물의 종전 소유관계, 저당권 설정과 경매 시점, 임대차 또는 사용권원을 검토해야 합니다. 낙찰만으로 언제나 건물의 존치를 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 등기부와 매각물건명세서, 감정평가서를 확인하세요.
2019년 작성된 사례와 현재 적용되는 법령은 다를 수 있습니다. 실제 사건은 적용 시점과 구체적 사실관계를 확인해야 합니다.