[최신판례] 대지 지분을 경락받았다면 집합건물 일부 호실의 철거를 구할 수 있을까｜대법원 2017다204247

경매로 집합건물 대지의 일부 지분을 취득한 사람이 그 지분에 대응하는 호실 소유자에게 철거를 요구하는 분쟁이 종종 생깁니다. 건물 한 동 가운데 한 호실만 떼어 철거하는 것은 현실적으로 어려워 보이지만, 법원의 판단은 다릅니다.

이번 판결은 대지사용권 없는 구분소유자에 대한 철거 청구가 가능한지, 그리고 그것이 권리남용인지에 대한 기준을 정리했습니다. 송파·잠실 일대 아파트·상가 등 집합건물 소유자와 경매 참여자 모두 알아둘 내용입니다.

사건 개요

원고는 집합건물 대지의 일부 지분을 경락받았습니다. 나머지 대지 지분은 모두 구분소유자들이 대지권으로 보유하고 있었습니다.

원고는 자신이 취득한 대지 지분과 서로 관련된 구분건물을 소유한 피고에게 구분건물 철거와 토지 인도를 구했습니다.

쟁점

• 집합건물 전체가 아닌 일부 전유부분의 철거를 명할 수 있는지

• 대지 지분 소유자의 일부 전유부분 철거 청구가 권리남용 또는 신의칙 위반인지

원심 판단

원심은 원고의 철거 및 토지 인도 청구를 받아들였고, 원고의 철거 청구가 신의칙 위반이나 권리남용에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

대법원 판단

① 대지사용권 없는 구분소유자에 대한 철거 청구

집합건물의 구분소유자들은 전유부분을 구분소유하면서 건물의 대지 전체를 공동으로 점유·사용합니다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2012다7670 판결 등 참조). 따라서 대지 소유자는 대지사용권 없이 전유부분을 소유하며 대지를 무단 점유하는 구분소유자에게 그 전유부분의 철거를 구할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 95다40465 판결 등 참조).

② 사실상 철거 불가는 집행 장애일 뿐

집합건물은 1동 전체가 일체로 건축되어 있어 일부 전유부분만 떼어내 철거하는 것은 사실상 불가능합니다. 그러나 구분소유자 전체를 상대로 철거 판결을 받거나 동의를 얻는 등으로 건물 전체를 철거하는 것은 가능하고, 이러한 철거 청구가 필수적 공동소송도 아닙니다.

따라서 일부 전유부분 철거가 사실상 불가능하다는 사정은 집행개시의 장애요건에 불과하고, 철거 청구를 기각할 사유가 아닙니다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다23125 판결 참조).

③ 권리남용 아님

같은 이유로 대지 소유자의 철거 청구는 권리남용에 해당한다고 볼 수 없습니다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다18447 판결 참조). 대법원은 원심의 판단을 수긍하고 상고를 기각했습니다.

실무상 의미

• 구분소유자 입장: 대지권 등기가 되어 있지 않은 호실이라면, 대지 지분이 경매로 제3자에게 넘어갈 경우 철거·인도 청구를 받을 수 있습니다. 대지사용권 확보 여부를 등기부로 반드시 확인해야 합니다.

• 경락인 입장: 대지 지분만 취득한 경우에도 철거·인도 판결을 받을 수 있어, 이를 바탕으로 매수 협상이나 부당이득 반환 청구를 함께 검토할 수 있습니다.

• 매수 전 확인: 집합건물을 매수할 때는 전유부분과 대지권이 함께 이전되는지, 대지권 미등기 사유가 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 아파트 한 호실만 철거하라는 판결이 실제로 나올 수 있나요?
A1. 이 판결에 따르면 가능합니다. 실제 철거가 어렵다는 사정은 집행 단계의 문제일 뿐 판결을 막는 사유가 아닙니다.

Q2. 대지사용권이 없는지는 어떻게 확인하나요?
A2. 집합건물 등기부의 대지권 표시를 확인합니다. 대지권 등기가 없다면 대지 지분 보유 여부를 토지 등기부로 따로 확인해야 합니다.

Q3. 철거 청구를 받은 구분소유자는 어떻게 대응할 수 있나요?
A3. 대지사용권의 존재, 법정지상권 등 점유 권원을 먼저 검토합니다. 권원이 없다면 대지 지분 매수 협상 등 현실적 해결 방안을 모색하는 것이 일반적입니다.

Q4. 철거 대신 금전으로 정산할 수는 없나요?
A4. 당사자 합의로 대지 지분 매매나 사용료 지급 방식으로 정리하는 경우가 많습니다. 판결을 받은 뒤에도 협상으로 해결되는 사례가 적지 않습니다.

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글을 마치며

집합건물 분쟁에서 대지사용권은 눈에 잘 띄지 않지만 결과를 좌우하는 핵심 권리입니다. 대지권이 없는 상태에서 대지 지분이 경매로 넘어가면 철거·인도라는 무거운 청구로 이어질 수 있으므로, 등기 상태를 미리 점검하고 분쟁이 생기면 협상과 소송을 함께 검토해야 합니다. 송파·잠실 일대 집합건물 문제로 고민하고 계시다면 건물·토지 등기부를 준비해 상담을 받아 보시길 권합니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.