대법원 2017다292985 판결은 ① 주목적사업을 시행하는 사업자가 아닌 제3자도 농지법상 농지의 타용도 일시사용허가나 그 변경허가를 받을 수 있고, ② 건축물을 양수한 사람은 개발행위허가의 명의를 변경하는 변경허가를 받아 수허가자 지위를 승계할 수 있다고 판단했습니다. 그 결과 “명의 변경이 불가능하면 무효”라는 특약을 근거로 한 매수인의 매매대금반환 청구는 받아들여지지 않았습니다.
![[부동산분쟁] 농지 위 가설건축물 매매, 인·허가 명의를 넘길 수 있을까｜대법원 2017다292985](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-09T01%3A23%3A42.370Z-91e5c3bc-4725-401d-855d-e1fcea1f33a9&w=3840&q=75)
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농지 위에 지은 가설건축물을 사고팔 때는 건물만 넘기는 것으로 끝나지 않습니다. 그 건축물이 서 있을 수 있게 해 주는 각종 인·허가를 누구 명의로 유지할 수 있는지가 함께 문제됩니다.
이 판결은 매수인이 인·허가 명의를 넘겨받을 수 없다는 이유로 계약의 효력을 다툰 사건입니다. 농지·임야 등 개발 관련 거래에서 특약을 어떻게 써야 하는지 생각해 볼 수 있는 사례여서 정리합니다.
사건 개요
원고는 피고로부터 농지에 축조된 가설건축물을 매수했습니다. 계약에는 “관련 인·허가 명의를 피고에서 원고로 변경하는 것이 불가능한 경우 매매계약은 무효로 한다”는 약정이 들어 있었습니다.
원고는 주목적사업을 시행하는 사업자가 아닌 자신은 인·허가 명의를 넘겨받을 수 없으므로 위 약정에 따라 계약이 무효 또는 해제되었다고 주장하며, 지급한 매매대금의 반환을 청구했습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2017다292985 매매대금반환 |
원고 | 농지 위 가설건축물의 매수인 |
피고 | 가설건축물의 매도인 |
핵심 특약 | 인·허가 명의 변경이 불가능하면 매매계약은 무효 |
결론 | 원고 상고기각 |
쟁점
쟁점 1. 제3자도 농지 타용도 일시사용허가를 받을 수 있는가
농지법 제36조의 타용도 일시사용허가는 농지로 복구하는 것을 전제로 농지를 일정 기간 다른 용도로 쓰도록 허용하는 제도입니다. 이 허가나 변경허가를 주목적사업을 시행하는 사업자만 받을 수 있는지가 문제되었습니다.
쟁점 2. 개발행위허가의 명의를 이전할 수 있는가
국토계획법에 따른 개발행위허가(토지형질변경)를 받은 사람이 건축물을 양도한 경우, 양수인이 허가 명의를 넘겨받을 수 있는지가 두 번째 쟁점이었습니다.
원심 판단
원심은 원고가 인·허가 명의를 변경받는 것이 가능하다고 보아, 특약에 따른 무효 또는 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 원고가 이에 불복해 상고했습니다.
대법원 판단
농지 타용도 일시사용허가
일시사용허가는 농지로 복구할 것을 전제로 농지전용 절차를 거쳐야 하는 불편을 덜어 주려는 데 입법취지가 있습니다.
농지법 제36조 제1항 제2호는 허가 대상자를 주목적사업 시행자로 한정하지 않고, 하위법령의 신청서 양식·첨부서류·심사기준도 이를 요구하지 않습니다.
주목적사업자가 부대시설을 다른 사업자에게 설치·운영하게 할 필요도 있습니다.
따라서 주목적사업자와 계약 등을 통해 부대시설 등을 설치·운영하는 다른 사업자도 일시사용허가나 그 변경허가를 받을 수 있다고 보았습니다.
개발행위허가의 명의 변경
국토계획법 제56조는 개발행위허가 사항을 변경하는 경우에도 허가를 받도록 하면서, 대통령령으로 정하는 경미한 사항만 예외로 둡니다. 허가 명의는 시행령 제52조 제2항의 경미한 변경 사항에 해당하지 않습니다.
국토계획법 제135조 제2항은 이 법에 따른 처분 등이 토지·건축물에 관한 권리를 가진 자의 승계인에게도 효력을 가진다고 정합니다.
이를 종합하면, 건축물의 소유권 등을 양수한 사람은 허가 명의를 변경하는 개발행위 변경허가를 받아 수허가자 지위를 승계할 수 있다고 판단했습니다.
결국 원고가 인·허가 명의를 변경받는 것이 가능하므로 특약에 따른 무효·해제 사유가 생기지 않았고, 대법원은 원고의 상고를 기각했습니다.
실무상 의미
이 판결은 농지 위 시설물 거래에서 인·허가 승계 가능성을 넓게 인정했습니다. 동시에 매수인이 특약만 믿고 계약을 되돌리기는 쉽지 않다는 점도 보여 줍니다.
특약은 구체적으로: “명의 변경이 불가능한 경우”처럼 넓게 쓰면 법적으로 가능하다는 이유로 적용되지 않을 수 있습니다. 허가청의 실제 승인 여부, 기한, 비용 부담 등을 구체적으로 정하는 것이 안전합니다.
계약 전 확인: 해당 허가의 종류, 허가 기간과 복구 의무, 변경허가에 필요한 서류를 관할 관청에 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
복구 의무 고려: 타용도 일시사용허가는 농지 복구를 전제로 하므로, 허가 기간 만료 후의 원상복구 책임을 누가 지는지도 계약서에 정해 두어야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 농지 위 가설건축물을 사면 인·허가도 자동으로 넘어오나요?
A1. 자동으로 넘어오지는 않습니다. 이 판결에 따르면 양수인이 변경허가를 받아 지위를 승계할 수 있지만, 실제로는 관할 관청에 변경허가를 신청해 승인을 받아야 합니다.
Q2. 주목적사업자가 아니어도 농지 일시사용허가를 받을 수 있나요?
A2. 대법원은 주목적사업자와 계약 등을 통해 부대시설을 설치하거나 운영하는 다른 사업자도 허가나 변경허가를 받을 수 있다고 보았습니다. 다만 구체적인 허가 여부는 관할 관청의 심사를 거쳐야 합니다.
Q3. 명의 변경이 안 되면 계약을 무효로 한다는 특약은 소용이 없나요?
A3. 특약 자체가 무효인 것은 아닙니다. 다만 이 사건처럼 명의 변경이 법적으로 가능하다고 판단되면 특약의 조건이 충족되지 않습니다. 실제 승인 여부나 기한을 기준으로 특약을 구체화해 두는 것이 좋습니다.
Q4. 매매대금을 돌려받으려면 어떤 방법이 있나요?
A4. 계약서의 특약, 매도인의 협력 의무 이행 여부, 착오나 기망 같은 사정이 있는지 등을 함께 따져 보아야 합니다. 계약서와 인·허가 서류, 관청과 주고받은 자료를 먼저 정리해 두시기 바랍니다.
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글을 마치며
농지나 개발부지 위 시설물 거래는 건물, 토지 사용 권한, 인·허가가 한데 얽혀 있어 계약서 한 줄이 결과를 좌우하기도 합니다. 거래 전에 허가 승계 가능성과 특약 문구를 함께 점검해 두시면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 송파·잠실에서 부동산 거래 관련 고민이 있으시다면 계약서와 허가 서류를 지참해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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