[부동산분쟁] 전세 계약이 자동연장됐다며 보증금을 못 준다고 할 때

전세로 살다가 집을 사게 되어 잔금을 전세보증금으로 치르려고 했는데, 집주인이 계약이 자동으로 연장되었으니 보증금을 줄 수 없다고 말하는 경우가 있습니다. 잔금 일정이 걸려 있는 임차인으로서는 매우 난처한 상황입니다.

이 글에서는 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 언제 성립하는지, 갱신된 뒤에도 임차인이 계약을 끝낼 수 있는 방법, 그리고 보증금을 돌려받지 못할 때의 대응 순서를 정리했습니다.

1. 묵시적 갱신은 언제 성립하나요

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

예전에는 임차인의 통지 기한이 만료 1개월 전이었지만, 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터는 2개월 전으로 바뀌었습니다. 집주인이 3개월 전이라고 말하더라도 법에서 정한 기준과 다르다는 점을 확인해야 합니다.

2. 갱신되었더라도 임차인은 언제든 해지할 수 있습니다

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2). 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에도 마찬가지로 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있습니다.

반면 임대인은 갱신된 기간 동안 이런 방식으로 일방적으로 해지할 수 없습니다. 법이 임차인에게만 이 권리를 인정한 것입니다.

3. 보증금 반환을 위한 대응 순서

1. 해지 통지 — 문자와 내용증명 등 도달 시점이 남는 방법으로 해지 의사를 알립니다.

2. 해지일 확인 — 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 날을 기준으로 이사와 잔금 일정을 맞춥니다.

3. 반환 요구 — 해지일, 반환받을 계좌, 반환하지 않을 경우의 조치를 서면으로 고지합니다.

4. 임차권등기명령 — 해지일까지 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기를 먼저 마칩니다.

5. 지급명령·소송·강제집행 — 그래도 반환하지 않으면 보증금반환청구를 하고, 판결 등에 기해 강제경매를 신청할 수 있습니다.

4. 잔금 일정이 걸려 있다면

새집 잔금을 보증금으로 치를 계획이라면 해지 효력이 생기는 시점부터 역산해 일정을 잡는 것이 중요합니다. 해지 통지가 늦어지면 3개월 기간도 그만큼 늦게 시작되기 때문입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 묵시적 갱신 후에도 중개보수를 제가 내야 하나요?
A1. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지 통지를 한 경우, 새 임차인을 구하는 중개보수는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것으로 보는 것이 일반적입니다. 다만 별도 약정이 있는지 계약서를 확인해 보세요.

Q2. 해지 통지는 문자로 해도 되나요?
A2. 문자도 의사표시가 될 수 있지만, 도달 여부와 시점을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 문자와 함께 내용증명을 보내 두는 것이 안전합니다.

Q3. 새 임차인이 구해지지 않았다며 반환을 미루면요?
A3. 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐, 해지 효력이 생긴 뒤에는 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 반환하지 않으면 지연 기간에 대한 손해도 함께 청구할 수 있습니다.

Q4. 보증금을 받기 전에 이사해도 되나요?
A4. 먼저 이사하면서 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 좋습니다.

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글을 마치며

계약이 자동연장되었다는 말은 임대인이 보증금 반환을 미룰 근거가 되지 못합니다. 임차인은 해지 통지로 3개월 뒤 계약을 끝낼 수 있고, 그 뒤에도 반환이 없으면 임차권등기와 소송 절차로 보증금을 지킬 수 있습니다. 송파·잠실·문정 지역에서 전세보증금 반환 문제로 고민하고 계시다면 계약서와 통지 내역을 정리해 상담을 받아 보시기 바랍니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.