명도소송은 소장을 내기 전에 계약이 실제로 종료되었는지부터 확인해야 합니다. 소송 중 점유가 다른 사람에게 넘어가지 않도록 점유이전금지가처분을 먼저 해두는 것이 안전합니다.
![[부동산분쟁] 세입자가 나가지 않을 때, 명도소송 전에 꼭 확인할 점](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-08T20%3A40%3A33.691Z-13e35245-7dd7-4060-a308-14a57d13e4c9&w=3840&q=75)
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임대차 기간이 끝났는데도 세입자가 나가지 않는 경우가 있습니다. 대화를 시도하고 내용증명도 보냈지만 응답이 없다면 결국 명도소송, 정확히는 건물인도소송을 검토하게 됩니다.
송파·잠실 지역 임대인분들이 자주 묻는 내용을 중심으로, 명도소송 전에 확인할 사항과 진행 순서를 정리했습니다.
명도소송을 제기할 수 있는 경우
사유 | 먼저 확인할 점 |
|---|---|
계약 기간 만료 | 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사 여부 |
차임 연체(주택) | 연체액이 2기의 차임액에 이르렀는지 |
차임 연체(상가) | 연체액이 3기의 차임액에 이르렀는지 |
경매 낙찰 후 불법점유 | 인도명령 신청 기간 내인지, 대항력 있는 임차인인지 |
갱신 여부부터 확인
주택의 경우 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 2020년 7월부터는 임차인이 계약갱신요구권을 한 차례 행사할 수 있으므로, 거절할 정당한 사유가 있는지도 함께 검토해야 합니다.
차임 연체는 '횟수'가 아니라 '금액' 기준
차임 연체를 이유로 계약을 해지하려면 연체된 금액의 합계가 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 이르러야 합니다. 연속해서 연체할 필요는 없지만, 중간에 일부를 갚아 연체 총액이 기준에 못 미치면 해지 사유가 되지 않을 수 있습니다.
소송 시기를 늦추면 안 되는 이유
연체된 차임은 보통 보증금에서 공제합니다. 그런데 소송과 집행에는 통상 수개월 이상이 걸리기 때문에, 그 사이 연체가 쌓이면 공제할 보증금이 부족해질 수 있습니다.
보증금 잔액과 월 차임, 예상 소요 기간을 함께 따져 보증금이 바닥나기 전에 절차를 시작하는 것이 손해를 줄이는 방법입니다.
점유이전금지가처분을 먼저 하는 이유
명도 판결은 판결에 적힌 피고를 상대로만 집행할 수 있습니다. 소송 도중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 기존 판결로는 집행이 어려워지고, 새 점유자를 상대로 다시 소송을 해야 할 수도 있습니다.
소 제기 전에 점유이전금지가처분을 해두면 이후 점유가 바뀌더라도 그 효력을 새 점유자에게 주장할 수 있어 절차가 안정적입니다.
판결 이후 강제집행
승소 판결을 받아도 세입자가 스스로 나가지 않으면 집행문을 부여받아 법원 집행관에게 인도집행을 신청해야 합니다. 집행 과정에서 남은 물건의 보관 비용 등이 추가로 들 수 있으므로, 연체 차임과 함께 소송비용·집행비용 회수 방법도 미리 생각해 두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 내용증명을 꼭 보내야 하나요?
A1. 필수 요건은 아니지만, 계약 해지나 갱신 거절 의사를 언제 통지했는지 증명하는 자료가 되므로 보내두는 것이 좋습니다.
Q2. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A2. 상대방이 다투는지, 송달이 원활한지에 따라 달라집니다. 다투지 않으면 비교적 빨리 끝나지만, 집행까지 포함하면 수개월 이상을 예상하는 것이 현실적입니다.
Q3. 연체 차임도 함께 청구할 수 있나요?
A3. 네. 건물인도와 함께 연체 차임, 인도 시까지의 차임 상당 부당이득을 함께 청구할 수 있습니다.
Q4. 경매로 낙찰받은 경우에도 소송이 필요한가요?
A4. 대금을 낸 뒤 6개월 안이라면 대개 소송보다 간편한 인도명령으로 해결할 수 있습니다. 기간이 지났거나 대상이 아닌 점유자라면 명도소송을 검토합니다.
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글을 마치며
명도소송은 소장을 내는 것보다 그 전 단계의 검토가 더 중요합니다. 계약 종료 여부, 연체 금액, 가처분 필요성을 먼저 정리해 두면 불필요한 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 10월 추가 실무 보완
임대차가 종료됐더라도 임차인의 점유를 회복하기 위해 자물쇠를 임의로 바꾸거나 물건을 반출하면 별도의 법적 문제가 생길 수 있습니다. 임대차계약서, 해지통지, 차임 연체내역, 점유 현황과 보증금 정산자료를 확인하세요. 명도소송과 강제집행, 필요시 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 사건에서는 관련 법령과 사실관계를 함께 검토해야 합니다.
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