상가 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 방해로 손해가 생기면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도이며, 임대차 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다.
![[부동산분쟁] 임대인이 상가 권리금 회수를 방해할 때｜보호 요건과 손해배상](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-19T09%3A30%3A08.197Z-96c45e18-52b0-4422-8ba3-c2e060b7ca13&w=3840&q=75)
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상가를 운영하다 보면 시설과 단골, 입지에서 나오는 영업 가치를 다음 임차인에게 넘기며 권리금을 받는 경우가 많습니다. 그런데 계약 종료를 앞두고 임대인이 새 임차인과의 계약을 거절하거나 보증금·차임을 크게 올려 거래가 무산되면, 그동안 쌓은 영업 가치를 돌려받지 못하게 됩니다.
상가건물 임대차보호법은 이런 상황을 막기 위해 권리금 회수기회 보호 규정을 두고 있습니다. 송파·잠실 상권에서 자주 문의되는 내용을 중심으로 요건과 대응 방법을 정리했습니다.
1. 권리금이란 무엇인가
권리금은 상가건물에서 영업하는 사람 또는 영업하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받거나 이용하는 대가로 보증금과 차임 외에 지급하는 금전을 말합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).
권리금 보호 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항). 보증금 규모가 크다는 이유만으로 보호에서 빠지지 않는다는 뜻입니다.
2. 임대인이 해서는 안 되는 4가지 행위
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 다음 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다(같은 법 제10조의4 제1항).
구분 | 방해 행위 |
|---|---|
1호 | 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위 |
2호 | 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 |
3호 | 조세·공과금, 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 |
4호 | 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 사람과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 |
다만 임차인이 차임을 3기 이상 연체하는 등 계약갱신 거절 사유(같은 법 제10조 제1항 각 호)가 있으면 이 보호를 받지 못합니다.
3. 임대인이 계약을 거절해도 되는 '정당한 사유'
다음 경우에는 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(같은 법 제10조의4 제2항).
신규임차인이 되려는 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규임차인이 되려는 사람이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우
특히 '1년 6개월 이상 비영리 사용'은 실제로 그 기간 동안 영리 목적으로 쓰지 않아야 인정되므로, 계약 종료 뒤 임대인이 건물을 어떻게 사용하는지도 중요한 확인 사항입니다.
4. 판례로 보는 실무 쟁점
10년 갱신요구 기간이 지난 경우
대법원은 전체 임대차기간이 계약갱신요구권 행사 기간을 넘어 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 경우에도, 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 판단했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 10년을 채웠다고 해서 권리금 보호까지 사라지는 것은 아닙니다.
신규임차인 주선이 어려운 경우
원칙적으로 임차인은 신규임차인이 되려는 사람을 실제로 주선해야 합니다. 다만 임대인이 처음부터 신규임차인과 계약할 뜻이 없음을 분명히 밝혔다면, 주선이 없었더라도 방해 행위를 다툴 수 있다고 본 판례가 있습니다. 이런 경우 임대인의 거절 의사를 문자·녹취 등으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
5. 손해배상 청구 방법
증거 확보: 신규임차인과의 권리금 계약서, 임대인과 주고받은 연락, 임대인이 제시한 조건을 정리합니다.
손해액 산정: 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(같은 법 제10조의4 제3항). 종료 당시 권리금은 통상 감정으로 산정합니다.
청구 기한: 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(같은 조 제4항).
보증금 정산과 함께 검토: 보증금 반환, 원상회복 비용 공제와 함께 정리해 분쟁을 한 번에 해결하는 것이 효율적입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 보증금이 커서 상가임대차법 적용이 안 된다고 들었습니다.
A1. 환산보증금이 기준을 넘더라도 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).
Q2. 임대인이 재건축을 이유로 거절하면 어떻게 되나요?
A2. 재건축 사유가 계약 체결 당시 고지되었는지, 실제로 철거·재건축이 진행되는지 등에 따라 판단이 달라집니다. 구체적인 경위를 확인해야 합니다.
Q3. 임대인이 차임을 조금 올리겠다고 한 것도 방해인가요?
A3. 주변 시세나 조세·공과금에 비추어 '현저히 고액'인 경우에 방해 행위가 됩니다. 통상적인 범위의 인상만으로는 인정되기 어렵습니다.
Q4. 계약이 끝난 지 1년이 지났는데 지금도 청구할 수 있나요?
A4. 임대차 종료일부터 3년 안이라면 청구할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지므로 서두르는 것이 좋습니다.
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글을 마치며
권리금은 임차인이 오랜 기간 쌓아 온 영업 가치입니다. 임대인의 거절이나 과도한 조건 제시로 거래가 무산되었다면, 그 경위를 기록으로 남기고 기한 안에 손해배상을 검토하시기 바랍니다. 송파·잠실·문정 상권에서 계약 종료를 앞두고 계시다면 종료 6개월 전부터 미리 준비하는 것이 좋습니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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