임차인은 계약이 끝나면 집을 원상회복해 돌려줄 의무가 있지만, 통상적인 사용으로 자연스럽게 낡거나 더러워진 부분까지 책임지는 것은 아닙니다. 햇빛 변색이나 생활 때로 도배를 새로 하는 비용은 원칙적으로 임대인 몫이고, 낙서·찢김처럼 임차인이 훼손한 부분만 임차인이 부담합니다.
![[부동산분쟁] 원룸 이사 후 집주인이 도배비를 청구한다면｜원상회복 범위](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-19T09%3A25%3A14.411Z-97378f7d-8d36-47fa-ba19-90aa3713d0a6&w=3840&q=75)
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원룸에서 이사한 뒤 전 집주인으로부터 "벽지가 더러워졌으니 도배비를 보내 달라"거나 "보증금에서 도배비를 빼겠다"는 연락을 받는 경우가 적지 않습니다. 금액이 크지 않아 그냥 보내야 하나 고민되지만, 원상회복의 범위를 알고 나면 판단이 훨씬 쉬워집니다.
송파·잠실 일대 원룸·오피스텔 임대차에서 자주 문제되는 도배비 분쟁을 기준과 대응 순서 중심으로 정리했습니다.
1. 임차인의 원상회복 의무, 어디까지인가
민법은 임차인이 임대차가 끝나면 임차물을 원상회복하도록 정하고 있습니다(민법 제654조, 제615조). 여기서 원상회복은 '입주 당시의 새 상태'로 되돌리라는 뜻이 아니라, 임차인이 설치한 시설을 철거하고 임차인의 잘못으로 생긴 손상을 고쳐 놓으라는 의미로 이해됩니다.
판례도 임차인이 통상적으로 사용하는 과정에서 자연스럽게 소모되거나 더러워진 부분은 통상의 원상회복 의무에 포함되지 않는다고 봅니다. 시간이 지나면 벽지가 바래고 때가 타는 것은 집을 빌려준 대가인 차임에 이미 반영되어 있다고 보기 때문입니다.
2. 통상손모와 훼손, 어떻게 나뉘나
구분 | 통상손모(임대인 부담) | 훼손(임차인 부담) |
|---|---|---|
벽지 | 햇빛에 의한 변색, 생활 때, 가구 뒤 자국 | 낙서, 찢김, 흡연으로 인한 심한 변색 |
못 자국 | 액자·달력용 작은 못 자국 | 대형 앵커 시공 등 큰 구멍 |
곰팡이·얼룩 | 건물 결로·누수에서 비롯된 곰팡이 | 환기·관리 소홀로 방치해 번진 곰팡이 |
반려동물 | - | 긁힘, 배설물로 인한 오염 |
경계가 애매한 경우에는 거주 기간, 입주 당시 벽지 상태, 훼손 범위가 함께 고려됩니다. 도배처럼 사용연한이 있는 마감재는 이미 상당 기간이 지났다면 임차인이 일부를 훼손했더라도 전체 교체 비용을 모두 부담시키기 어렵다는 점도 다툴 수 있습니다.
3. 집주인이 도배비를 청구할 때 확인할 것
임대인이 입증해야 할 부분
입주 당시에는 해당 손상이 없었다는 점
손상이 임차인의 사용 과정에서 생긴 훼손이라는 점
청구 금액이 실제 필요한 수리 범위에 맞는다는 점(견적서·영수증)
임차인이 준비하면 좋은 자료
입주·퇴거 당시 사진과 동영상(촬영 날짜가 남은 원본)
계약서의 원상복구 특약 문구
거주 기간과 입주 전 마지막 도배 시점
집주인·중개사와 주고받은 메시지
계약서에 "퇴거 시 도배 원상복구" 같은 특약이 있더라도, 그 의미가 통상손모까지 모두 임차인이 부담한다는 것인지는 문구와 계약 경위에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.
4. 보증금에서 공제하겠다고 할 때의 대응
공제 내역 요청: 어떤 항목을 얼마에 공제하는지 견적서와 사진을 함께 요구합니다.
이의 제기: 통상손모에 해당하는 부분은 공제할 수 없다는 취지를 문자나 내용증명으로 남깁니다.
보증금 반환 청구: 부당한 공제가 계속되면 지급명령이나 소송으로 나머지 보증금을 청구할 수 있습니다. 소송목적의 값이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판 절차를 이용할 수 있습니다.
조정 활용: 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 신청해 비교적 간편하게 해결을 시도할 수도 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 2년 살았는데 벽지가 누렇게 변했다면 도배비를 내야 하나요?
A1. 햇빛이나 일상생활로 생긴 변색은 통상손모로 보아 원칙적으로 임차인이 부담하지 않습니다.
Q2. 아이가 벽 한 면에 낙서를 했다면 방 전체 도배비를 물어야 하나요?
A2. 훼손한 부분은 임차인 책임이지만, 손상 범위와 벽지의 사용 기간을 고려해 부담 범위를 다툴 수 있습니다. 부분 보수가 가능한지도 함께 확인해 보세요.
Q3. 이미 보증금을 돌려받고 이사했는데 나중에 청구가 왔어요.
A3. 퇴거 당시 별다른 이의 없이 보증금을 반환했다면 그 경위가 유리한 정황이 될 수 있습니다. 임대인이 손상의 시점과 원인을 입증해야 한다는 점을 기억해 두세요.
Q4. 입주할 때 사진을 찍어두지 않았다면 불리한가요?
A4. 사진이 없더라도 거주 기간, 입주 전 도배 시점, 중개 당시 기록 등으로 상태를 추정할 수 있습니다. 다음 입주 때부터는 날짜가 남은 사진을 꼭 남겨두시는 것이 좋습니다.
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글을 마치며
도배비 청구를 받았다고 바로 송금할 필요는 없습니다. 통상적인 사용으로 생긴 변색인지, 임차인이 훼손한 부분인지부터 나눠 보고, 청구 금액의 근거를 확인하는 것이 순서입니다. 송파·잠실에서 보증금 공제 문제로 고민 중이시라면 사진과 계약서를 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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