[부동산분쟁] 실거주로 갱신 거절한 집주인이 세를 주거나 팔았다면, 손해배상은?

2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권이 도입된 뒤, 집주인의 "실거주" 갱신거절을 둘러싼 분쟁이 꾸준히 이어지고 있습니다. 거절 사유가 진짜였는지, 거절 후 집이 어떻게 쓰였는지가 핵심입니다.

이 글에서는 갱신요구 기간, 실거주 갱신거절의 요건, 거절 후 제3자에게 임대하거나 매도한 경우의 손해배상 문제를 정리합니다.

계약갱신요구권, 언제 행사해야 하나

임대인은 정당한 사유 없이 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 법이 정한 거절 사유 가운데 하나가 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.

실거주 갱신거절 후 제3자에게 임대한 경우

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

손해배상액 산정 기준(같은 조 제6항)

• 갱신거절 당시 월차임(보증금을 월차임으로 환산한 금액 포함)의 3개월분

• 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 × 2년분

• 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

당사자 사이에 손해배상액에 관한 합의가 없으면, 위 세 금액 중 가장 큰 금액을 배상액으로 봅니다.

"정당한 사유"는 좁게 인정됩니다

2026년 9월경 대법원은, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 임대인이 내세운 사정(다른 임차인들의 보증금 반환 요구 등)에 대해, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자 임대가 불가피했던 경우에만 정당한 사유가 인정되고 그 증명책임은 임대인에게 있다는 취지로 판단해 임차인의 손해배상 청구를 받아들인 원심을 확정했다고 보도되었습니다.

실거주 갱신거절 후 집을 매도한 경우

법 조문은 "제3자에게 임대한 경우"를 정하고 있어, 실거주를 이유로 거절한 뒤 집을 판 경우가 곧바로 같은 조항에 해당한다고 단정하기는 어렵습니다. 이 경우에는 갱신거절 당시 임대인에게 실제로 거주할 의사가 있었는지, 매도가 예측할 수 없었던 사정 때문이었는지 등을 따져 손해배상 책임을 판단하게 됩니다.

• 갱신거절 통지 내용과 시점

• 임대인이 실제로 입주했는지, 얼마나 거주했는지

• 매도 경위와 시점, 매수인이 다시 임대했는지

임차인이 확인할 수 있는 자료

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인이 실거주한다고 해서 나왔는데 다른 세입자가 들어왔어요.
A1. 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 확정일자 부여 현황 등으로 새 임대차 여부를 먼저 확인해 보세요.

Q2. 손해배상액은 어떻게 계산하나요?
A2. 갱신거절 당시 월차임 3개월분, 환산월차임 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 보증금은 법정 전환율로 월차임으로 환산합니다.

Q3. 집주인이 잠깐 살다가 집을 팔았다면요?
A3. 매도는 조문상 "제3자 임대"와 다르므로 실거주 의사의 진정성, 매도 경위 등을 따져 판단합니다. 사안별 검토가 필요합니다.

Q4. 갱신요구는 구두로 해도 되나요?
A4. 구두도 가능하지만 분쟁에 대비해 문자, 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.

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글을 마치며

실거주 갱신거절 분쟁은 거절 당시의 사정과 그 뒤 집이 실제로 어떻게 쓰였는지가 결론을 가릅니다. 통지 내역과 계약서를 정리해 두고, 새 임대차 여부부터 확인해 보시기 바랍니다. 송파·잠실 인근에서 임대차 갱신 문제로 고민하고 계신다면 자료를 가지고 상담을 받아 보시길 권합니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.