세입자가 계약갱신을 요구한 뒤 집이 팔렸다면, 새 집주인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있을까요? 하급심은 갈렸지만 대법원(2022. 12. 1. 선고 2021다266631)은 양수인도 갱신거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 보았습니다.
![[최신판례] 갱신요구 후 집이 팔렸다면, 새 집주인도 실거주로 갱신을 거절할 수 있을까｜대법원 2021다266631](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-18T11%3A41%3A06.396Z-bf5b5f51-f753-4803-8818-7612033d1a68&w=3840&q=75)
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2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 임차인에게 계약갱신요구권이 생기면서, 집을 산 새 집주인과 기존 세입자 사이의 분쟁이 크게 늘었습니다. 대표적인 쟁점이 "갱신요구를 받은 뒤 집을 산 사람도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는가"입니다.
이 글에서는 이 블로그에 처음 소개했던 하급심 판결과, 이후 정리된 대법원 판례를 함께 살펴봅니다. 결론이 달라졌으므로 비슷한 상황이라면 최신 판례 기준으로 판단해야 합니다.
사건 개요
시점 | 내용 |
|---|---|
2019. 6. | 임차인 A씨, 기존 집주인과 2년 임대차계약 체결(만료 2021. 6.) |
2021. 1. | 기존 집주인이 집을 매도하는 계약 체결 |
2021. 3. | A씨가 기존 집주인에게 계약갱신요구권 행사 |
2021. 4. | 새 집주인에게 소유권 이전, 새 집주인이 실거주를 이유로 퇴거 요구 |
쟁점
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신요구를 거절할 수 있다고 정합니다. 문제는 그 "임대인"을 누구로 보느냐입니다.
갱신요구 당시의 임대인(종전 집주인)을 기준으로 볼 것인지
갱신거절 당시 임대인 지위를 승계한 양수인(새 집주인)도 실거주 사유를 주장할 수 있는지
하급심 판단
당시 이 블로그에서 소개한 하급심 판결은 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부를 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 판단했습니다.
즉 소유권이전등기 전에 임차인이 갱신을 요구했고 종전 임대인에게 정당한 거절 사유가 없었다면 계약은 갱신된 것이고, 그 뒤 집을 산 양수인은 자신의 실거주를 이유로 거절할 수 없다고 보았습니다. 다만 같은 쟁점에서 반대 결론을 낸 하급심도 있어 판단이 엇갈렸습니다.
대법원 판단
대법원은 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결에서 이 쟁점을 정리했습니다. 임대인의 지위를 승계한 양수인도 갱신거절 기간 내라면 실제 거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다는 취지입니다.
갱신거절 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 임차인이 종전 임대인에게 먼저 갱신을 요구했더라도, 이 기간 안에 양수인이 실거주 사유를 들어 거절하면 갱신이 인정되지 않을 수 있습니다.
실무상 의미
구분 | 확인할 점 |
|---|---|
임차인 | 갱신요구 시점, 집주인 변경 시점, 거절 통지가 기간 안에 이루어졌는지 |
양수인(새 집주인) | 만료 2개월 전까지 실거주 의사를 분명히 통지했는지, 실거주를 증명할 자료 |
공통 | 거절 후 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있음 |
대법원은 이후 실거주 사유에 대한 증명책임이 임대인에게 있다는 취지의 판단(2022다279795)도 내놓았습니다. 실거주를 이유로 거절하려는 쪽은 이사 계획, 기존 주거 처분 등 객관적 자료를 갖추는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 갱신요구를 이미 했는데 집이 팔렸어요. 계속 살 수 있나요?
A1. 갱신거절 기간(만료 6개월 전~2개월 전) 안에 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 갱신이 인정되지 않을 수 있습니다. 통지 시점과 실거주 의사의 진정성을 따져 봐야 합니다.
Q2. 만료 2개월 전이 지나서 거절 통지를 받았다면요?
A2. 갱신거절 기간이 지난 뒤의 거절은 효력이 문제될 수 있습니다. 통지 날짜를 증명할 자료를 보관해 두세요.
Q3. 새 집주인이 실거주한다더니 다른 사람에게 세를 줬어요.
A3. 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 임차인은 법이 정한 기준에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q4. 매수 전에 세입자의 갱신 여부를 확인할 방법이 있나요?
A4. 매도인을 통해 임차인의 갱신요구 여부와 시점을 서면으로 확인하고, 계약서에 관련 특약을 두는 것이 안전합니다.
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글을 마치며
갱신요구권과 실거주 갱신거절은 날짜 하나로 결론이 달라지는 분쟁입니다. 계약 만료일, 갱신요구일, 소유권 이전일, 거절 통지일을 먼저 정리해 보시기 바랍니다. 송파·잠실 인근에서 임대차 갱신 문제로 고민하고 계신다면 계약서와 통지 내역을 가지고 상담을 받아 보시길 권합니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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