[부동산분쟁] 이사 갈 때 벽지·마루 손상 수리비, 세입자가 부담해야 할까

임대차 기간이 끝날 무렵 집주인이 벽지나 마루 손상을 이유로 수리비를 청구하거나, 보증금에서 공제하겠다고 하는 경우가 적지 않습니다. 세입자 입장에서는 어디까지 책임져야 하는지 판단하기 어렵습니다.

이 글에서는 원상회복 의무의 법적 근거와 범위, 세입자가 부담하는 손상과 그렇지 않은 손상의 구분, 분쟁이 생겼을 때의 대응 방법을 정리합니다.

원상회복 의무의 근거

민법 제654조는 사용대차에 관한 제615조를 임대차에 준용합니다. 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다."라고 정하고 있습니다.

즉 세입자는 임대차가 끝나 집을 돌려줄 때 원래 상태로 회복해야 합니다. 문제는 '원래 상태'가 계약 당시와 완전히 같은 상태를 뜻하는지입니다.

통상의 손모는 세입자 책임이 아니다

주택 임대차는 통상 2년 이상 이어지므로, 사람이 살면서 집이 처음 모습 그대로 유지되기는 어렵습니다. 세입자가 집을 통상적으로 사용하면서 생기는 상태 악화나 가치 감소를 '통상의 손모'라고 합니다.

통상의 손모는 임대인이 받는 차임에 이미 반영된 것으로 보기 때문에, 특약이 없는 한 세입자의 원상회복 범위에 포함되지 않습니다.

세입자가 부담하는 손상은 어디까지인가

고의·과실이나 통상의 사용을 넘는 사용

흡연으로 벽지가 누렇게 변한 경우, 반려동물이 벽지나 마루를 긁어 훼손한 경우, 도어락이나 문을 파손한 경우는 통상의 손모로 보기 어렵습니다. 이런 손상은 세입자가 원상회복하거나 수리비를 부담해야 합니다.

부담 범위는 손상 부분에 한정

세입자 책임이 인정되더라도 손상된 부분을 회복하는 비용이 기준입니다. 일부 손상을 이유로 집 전체 도배나 마루 전체 교체 비용을 모두 요구하는 것은 과도할 수 있으므로, 손상 범위와 견적을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

분쟁을 줄이는 방법

• 입주 시 사진·영상 기록: 벽지, 마루, 문, 설비 상태를 날짜가 남도록 촬영해 둡니다.

• 계약서 특약 확인: 원상회복 범위나 도배·장판 관련 특약이 있는지 계약 전에 확인합니다.

• 퇴거 시 함께 점검: 집주인과 함께 상태를 확인하고, 문제가 된 부분을 사진으로 남깁니다.

• 견적서 요구: 수리비를 청구받으면 구체적인 견적서와 손상 부위를 확인합니다.

보증금에서 수리비를 공제하겠다고 할 때

집주인은 세입자가 부담해야 할 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 그러나 통상의 손모에 해당하는 부분까지 공제하거나, 근거 없이 과도한 금액을 공제한다면 세입자는 나머지 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

합의가 되지 않으면 내용증명으로 입장을 정리해 보내고, 이후 지급명령이나 보증금반환청구 소송을 검토할 수 있습니다. 이사 일정이 급하다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지하는 방법도 함께 고려합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 2년 살았더니 벽지가 변색됐는데, 도배 비용을 내야 하나요?
A1. 햇볕이나 시간 경과로 인한 변색은 통상의 손모로 보아 원칙적으로 세입자가 부담하지 않습니다. 다만 계약서에 별도의 특약이 있다면 그 내용을 확인해야 합니다.

Q2. 반려동물이 마루를 긁었다면 마루 전체를 바꿔줘야 하나요?
A2. 반려동물로 인한 손상은 세입자가 부담할 가능성이 큽니다. 다만 손상된 부분을 회복하는 비용이 기준이므로, 전체 교체가 필요한지는 손상 정도와 시공 방식을 따져 보아야 합니다.

Q3. 집주인이 수리비 명목으로 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?
A3. 공제 근거와 견적을 요구하고, 통상의 손모 부분이나 과도한 금액은 다툴 수 있습니다. 협의가 어렵다면 내용증명, 지급명령, 보증금반환청구 소송 순서로 대응을 검토합니다.

Q4. 입주할 때 이미 있던 하자도 원상회복해야 하나요?
A4. 원상회복은 세입자가 빌린 당시의 상태로 돌려놓는 것이므로, 입주 전부터 있던 하자는 세입자 책임이 아닙니다. 이를 증명하려면 입주 당시 사진이나 영상이 중요합니다.

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글을 마치며

원상회복 다툼은 금액이 크지 않아 보여도 보증금 반환과 이사 일정이 걸려 있어 부담이 큽니다. 입주와 퇴거 때의 기록, 계약서 특약, 견적의 타당성을 차례로 확인하면 상당 부분 정리할 수 있습니다. 송파·잠실·문정에서 보증금 공제 문제로 고민하고 계시다면 자료를 정리해 상담받아 보시기 바랍니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.