외국인의 행위능력과 후견은 그 사람의 본국법에 따릅니다. 대법원은 미국에서 후견이 개시된 미국 시민권자의 국내 부동산에 관해 후견인의 동의 없이 체결된 계약을 모두 무효로 본 원심을 수긍하고 상고를 기각했습니다(대법원 2021다201306).
![[최신판례] 외국인 피후견인의 국내 부동산, 후견인 동의 없이 판 계약은 유효할까｜대법원 2021다201306](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-08T22%3A46%3A57.431Z-15a4bac2-9ded-4a1d-88c7-78a65225df4e&w=3840&q=75)
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부모나 친척이 해외에 거주하면서 국내에 부동산을 가지고 있는 경우가 적지 않습니다. 그런데 본인이 해외에서 후견을 받게 된 상태에서 다른 가족이 국내 재산을 처분하면, 그 거래의 효력을 어느 나라 법으로 판단할지가 문제됩니다.
이 글에서는 외국에서 후견이 개시된 사람의 국내 부동산이 후견인 동의 없이 처분된 사건에서, 대법원이 계약을 무효로 본 원심을 유지한 판결을 정리합니다.
사건 개요
미국 시민권자인 원고에 대해 미국 캘리포니아주 로스앤젤레스 카운티 지방법원에서 후견이 개시되었고, 원고의 아들이 후견인으로 선임되었습니다.
그런데 후견기간 중에 원고의 동생이 원고의 대리인이라고 자처하면서 원고 소유의 국내 부동산을 처분했습니다. 원고는 그 계약들이 무효라고 다투면서 소유권이전등기 등의 말소를 구했습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2021다201306 소유권이전등기말소 등 |
원고 | 미국 시민권자, 미국 법원에서 후견 개시(후견인: 아들) |
처분 행위 | 원고의 동생이 대리인을 자처해 국내 부동산 처분 |
준거법 | 행위능력·후견 모두 본국법(미국법) |
결과 | 후견인 동의 없는 계약 무효, 상고기각 |
쟁점
외국인의 행위능력과 후견 문제에 어느 나라 법을 적용해야 하는지
후견인의 동의 없이 체결된 피후견인 재산 처분 계약의 효력
후견인으로부터 소송위임을 받은 소송대리인의 소송행위가 유효한지
원심 판단
원심은 당시 국제사법에 따르면 행위능력은 본국법에 의하고(제13조 제1항), 후견은 피후견인의 본국법에 의한다(제48조 제1항)고 보았습니다. 따라서 미국인인 원고의 행위능력과 후견은 미국 법률에 따라야 하고, 재산권에 관한 계약 체결에 대해 행위무능력자가 된 원고의 재산에 관해 후견인의 동의 없이 체결된 계약은 모두 무효라고 판단했습니다.
또한 원심은 후견인으로부터 소송위임을 받은 원고 소송대리인의 소송행위가, 기존의 흠이 있는 소송행위를 적법하게 추인한 것을 포함해 모두 유효하다고 보았습니다.
대법원 판단
대법원은 원심 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 후견인의 법정대리권과 소송대리인 선임의 효력, 소송대리권의 존부 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다. 결국 원심의 결론을 수긍하고 상고를 기각했습니다.
현행 국제사법 조문
판결에 인용된 조문은 2022. 7. 5. 시행된 국제사법 전부개정 이전의 것입니다. 현행 국제사법에서는 행위능력은 제28조 제1항, 후견은 제75조 제1항에서 본국법에 따르도록 정하고 있어, 같은 원칙이 유지되고 있습니다.
실무상 의미
국내 부동산이라도 소유자가 외국인이라면, 소유자의 행위능력과 대리권 유무를 그 사람의 본국법 기준으로 확인해야 합니다. 가족이 위임장을 내밀더라도, 본인이 외국에서 후견을 받고 있다면 그 위임 자체가 효력이 없을 수 있습니다.
입장 | 확인할 사항 |
|---|---|
매수인 | 매도인의 국적, 외국 법원의 후견 개시 여부, 대리인의 권한 근거(후견인 동의·법원 허가 등) |
피후견인 측 가족 | 국내 재산 현황 파악, 무단 처분 시 등기 말소 청구 등 회복 절차 검토 |
중개·등기 실무 | 외국인 소유자 거래에서 본인 의사와 대리권을 서면으로 확인 |
외국 법원의 후견 결정문, 후견인 선임 서류는 번역·인증을 거쳐 국내 소송에서 증거로 쓰입니다.
무효인 계약을 기초로 등기가 넘어갔다면 말소를 구할 수 있지만, 제3자가 끼어든 경우 법률관계가 복잡해지므로 신속한 대응이 필요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 부동산이 한국에 있으면 한국법만 적용되지 않나요?
A1. 부동산 물권 자체는 소재지법에 따르지만, 계약을 체결할 능력(행위능력)과 후견 문제는 국제사법에 따라 본인의 본국법을 적용합니다. 이 사건도 미국법을 기준으로 판단했습니다.
Q2. 가족이 위임장을 가지고 있으면 거래해도 되나요?
A2. 본인이 후견을 받고 있다면 후견인의 동의나 권한 없이는 유효한 대리가 되지 않을 수 있습니다. 외국인 소유자라면 본국에서 후견이 개시되었는지 확인하는 것이 안전합니다.
Q3. 무효인 계약으로 등기가 넘어갔다면 어떻게 되돌리나요?
A3. 소유자 측은 소유권이전등기 등의 말소를 청구할 수 있습니다. 소송은 후견인이 법정대리인으로서 진행하거나 소송대리인을 선임해 진행하게 됩니다.
Q4. 외국 후견 서류는 어떻게 준비하나요?
A4. 외국 법원의 후견 개시 결정과 후견인 선임 서류를 확보하고, 번역과 아포스티유 등 인증 절차를 거쳐 제출하는 것이 일반적입니다.
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글을 마치며
해외에 거주하는 가족의 국내 재산은 관리가 어려운 만큼 무단 처분 위험도 큽니다. 송파·잠실에서 외국 국적 가족의 부동산 처분이나 후견 문제로 고민하고 계시다면, 등기부와 후견 관련 서류를 갖고 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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