재개발 사업시행자가 주거이전비·이주정착금·이사비를 지급하지 않았다면 손실보상이 완료된 것이 아니므로, 현금청산대상자는 종전 토지나 건물을 계속 사용·수익할 수 있습니다. 이 경우 사업시행자는 현금청산대상자에게 부당이득반환을 청구할 수 없습니다(대법원 2019다300484, 상고기각).
![[최신판례] 주거이전비를 주지 않은 재개발조합, 현금청산자에게 부당이득을 청구할 수 있을까｜대법원 2019다300484](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-04T07%3A34%3A44.809Z-9082035c-23e5-410b-b982-921784977a0e&w=3840&q=75)
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재개발 구역에서 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되면, 언제 집을 비워야 하는지가 가장 큰 관심사입니다. 조합은 수용재결로 소유권을 가져온 뒤 인도가 늦어지면 그 기간의 사용료를 청구하기도 합니다.
이 판결은 주거이전비 등 보상이 끝나지 않았다면 조합이 그런 청구를 할 수 없다는 점을 분명히 했습니다.
사건 개요
재개발사업 사업시행자인 원고는 수용을 통해 현금청산대상자인 피고 소유 건물의 소유권을 취득했습니다. 그러나 피고는 건물을 인도하지 않고 계속 점유·사용했고, 원고는 소유권 취득 이후부터 피고의 점유·사용이 끝난 날까지 차임 상당의 부당이득을 청구했습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2019다300484 부당이득금 |
원고 | 재개발사업 사업시행자 |
피고 | 현금청산대상자(수용 후에도 건물 점유·사용) |
결론 | 상고기각(사업시행자의 부당이득 청구 불허) |
쟁점
사업시행자가 주거이전비 등을 지급하지 않아 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 전부개정 전) 제49조 제6항 단서의 손실보상을 완료하지 않은 경우, 현금청산대상자가 종전 토지나 건물을 사용·수익한 데 대해 사업시행자가 부당이득반환을 청구할 수 있는지가 쟁점이었습니다.
관련 규정
구 도시정비법 제49조 제6항은 관리처분계획 인가·고시가 있으면 종전 토지·건축물의 권리자는 이전고시일까지 이를 사용·수익할 수 없지만, 사업시행자의 동의를 받거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 예외로 정했습니다. 대법원은 이 조항이 토지보상법 제43조의 특별 규정이므로, 사업시행자가 인도를 구하려면 관리처분계획 인가·고시만으로는 부족하고 손실보상이 완료되어야 한다고 보았습니다.
또한 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(주거이전비 등)도 여기서 말하는 '토지보상법에 따른 손실보상'에 해당한다고 보았습니다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 참조).
대법원 판단
손실보상이 완료되려면 협의나 수용재결에서 정한 토지·건축물 보상금의 지급 또는 공탁뿐 아니라 주거이전비 등의 지급절차까지 이루어져야 합니다. 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않았다면, 관리처분계획 인가·고시가 있더라도 현금청산대상자는 종전 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있습니다.
따라서 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 판단했습니다.
실무상 의미
현금청산대상자 입장에서는 조합이 인도 지연을 이유로 사용료나 부당이득을 청구할 때, 주거이전비 등이 실제로 지급되었는지부터 확인해야 합니다. 사업시행자 입장에서는 인도를 원하는 시점보다 앞서 주거이전비 등의 지급절차를 마쳐 두는 것이 중요합니다.
2017년 전부개정된 현행 도시정비법에도 관리처분계획 인가 후 사용·수익 제한과 손실보상 미완료 시 예외를 두는 규정이 있으므로, 같은 취지의 다툼은 현재도 이어지고 있습니다.
입장 | 확인할 것 |
|---|---|
현금청산대상자 | 보상금 공탁 여부, 주거이전비·이사비 지급 또는 공탁 여부 |
세입자 | 주거이전비 대상 요건(거주 기간 등) 충족 여부 |
사업시행자 | 인도 청구 전 손실보상 지급절차 완료 여부 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 수용재결 보상금이 공탁되면 바로 집을 비워야 하나요?
A1. 이 판결에 따르면 토지·건물 보상금 공탁만으로는 부족하고, 주거이전비 등의 지급절차까지 마쳐야 손실보상이 완료된 것으로 봅니다.
Q2. 주거이전비를 받지 못한 채 계속 살면 사용료를 내야 하나요?
A2. 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가 이를 이행하지 않았다면, 그 기간의 사용에 대해 부당이득을 청구할 수 없다는 것이 이 판결의 결론입니다.
Q3. 주거이전비 대상인지 어떻게 알 수 있나요?
A3. 소유자인지 세입자인지, 거주 기간이 언제부터인지 등 토지보상법령의 요건에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.
Q4. 조합이 명도소송을 제기하면 어떻게 대응하나요?
A4. 손실보상 완료 여부, 특히 주거이전비 등 지급절차가 이루어졌는지를 핵심 방어 쟁점으로 검토할 수 있습니다.
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글을 마치며
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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