주택의 공동임차인 중 1명이라도 주택 인도와 주민등록(주택임대차보호법 제3조 제1항)을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미칩니다. 따라서 집이 팔리면 특별한 사정이 없는 한 공동임차인 전원에 대한 보증금반환채무가 새 집주인에게 넘어가고, 이는 보증금 지분을 따로 정한 경우에도 같습니다.
![[최신판례] 공동임차인 중 1명만 전입했다면, 대항력은 임대차 전체에 미칠까｜대법원 2021다238650](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-03T04%3A16%3A42.883Z-20472619-f35c-49fd-9117-634b0c53aa72&w=3840&q=75)
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회사와 직원이 함께 임차인이 되거나, 가족·지인이 공동으로 전세계약을 맺는 경우가 있습니다. 이때 실제로 거주하며 전입신고를 한 사람이 한 명뿐이라면, 나머지 임차인의 보증금도 보호받을 수 있는지가 문제됩니다.
대법원 2021다238650 판결은 이 질문에 분명한 기준을 제시했습니다. 송파·잠실처럼 법인 사택이나 공동 임차가 많은 지역에서 특히 참고할 만한 판결입니다.
사건 개요
공동임차인 중 1명은 법인, 1명은 그 법인의 직원이었고, 임대인과는 보증금을 각자의 지분별로 지급·반환받기로 약정했습니다. 대항력 요건(주택 인도와 주민등록)은 직원만 갖추고 있었습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2021다238650 구상금등청구의 소 |
공동임차인 | 법인과 그 직원(보증금 지분별 지급·반환 약정) |
대항력 요건 | 직원만 갖춤 |
결론 | 이 쟁점에 관한 원심 판단은 수긍, 다른 사유로 파기환송 |
쟁점
공동임차인 중 1인만 대항력 요건을 갖춘 경우, 그 대항력이 임대차 전체에 미치는가
공동임차인들이 보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지인가
원심 판단
원심은 직원만이 취득한 주택임대차보호법상 대항력이 임대차 전체에 효력이 미친다고 판단했습니다.
대법원 판단
1. 1인의 대항력은 임대차 전체에 미친다
공동임차인 중 1인이라도 대항력 요건을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미칩니다. 임차 건물이 양도되면 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고, 양도인의 채무는 소멸합니다.
2. 보증금 지분을 나눠 정해도 같다
공동임차인으로 계약했다는 것은 기본적으로 임대차계약상 권리·의무를 함께하겠다는 뜻입니다. 보증금을 지분에 따라 지급하거나 반환받기로 약정했더라도 임대차계약 자체를 지분별로 분리하겠다는 것으로 볼 수는 없습니다.
3. 제3자의 권리를 해치지 않는다
주택임대차보호법상 공시의 목적과 거래관행에 비추어 보면, 1인의 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 그 임대차를 전제로 거래하려는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수 없습니다.
대법원은 이 부분 원심 판단을 수긍했으며, 사건은 별개의 사유로 파기환송되었습니다.
실무상 의미
입장 | 확인할 점 |
|---|---|
공동임차인 | 최소 1명은 실제 거주와 전입신고를 유지해야 합니다. 그 사람이 전출하면 전체 대항력에 영향을 줄 수 있습니다. |
법인 사택 계약 | 직원이 거주·전입한 경우 그 대항력이 법인 몫 보증금에도 미칠 수 있습니다. |
주택 매수인 | 매수 전 전입세대를 확인하고, 공동임차인 전원의 보증금을 인수할 수 있다는 점을 감안해 대금을 정해야 합니다. |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 공동임차인 모두가 전입신고를 해야 하나요?
A1. 이 판결에 따르면 1명이라도 대항력 요건을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미칩니다. 다만 그 1명의 거주와 주민등록이 계속 유지되어야 합니다.
Q2. 보증금을 각자 다른 금액으로 냈는데도 같은가요?
A2. 네. 보증금 지분을 따로 정했더라도 임대차계약 자체가 지분별로 나뉘는 것은 아니어서 결론은 같습니다.
Q3. 집이 팔리면 보증금은 누구에게 받아야 하나요?
A3. 대항력이 있다면 특별한 사정이 없는 한 보증금반환채무 전부가 새 집주인에게 넘어가므로, 새 집주인에게 반환을 청구하게 됩니다.
Q4. 우선변제권도 같은 방식으로 인정되나요?
A4. 이 판결은 대항력에 관한 것입니다. 경매에서의 우선변제권은 확정일자 등 별도 요건이 필요하므로 계약서와 확정일자 상황을 따로 확인해야 합니다.
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글을 마치며
공동 임차는 계약 당사자가 여럿인 만큼 보증금 회수 단계에서 다툼이 생기기 쉽습니다. 누가 거주하고 전입했는지, 보증금을 어떻게 나눴는지 계약 초기부터 정리해 두시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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