집합건물의 어느 부분이 일부공용부분인지는 등기나 구분소유자의 합의가 있으면 그에 따르고, 없으면 구분소유 성립 당시 건물 구조에 따른 객관적 용도로 판단합니다. 대법원은 차단기로 입주자 차량만 출입하던 지하주차장을 아파트 구분소유자의 일부공용부분으로 본 원심을 수긍했습니다(대법원 2020다278156 판결).
![[최신판례] 아파트 지하주차장은 상가도 쓸 수 있을까 – 집합건물 일부공용부분 판단 기준](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-03T03%3A20%3A28.124Z-ceb898c2-9faa-4183-b374-bccc11336676&w=3840&q=75)
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아파트와 상가가 함께 있는 단지에서는 지하주차장, 커뮤니티 시설 같은 공간을 누가 쓸 수 있는지를 두고 분쟁이 자주 생깁니다. 이 판결은 그 판단 기준을 구체적으로 제시했다는 점에서 참고 가치가 큽니다.
송파·잠실 일대에도 주상복합·복합단지가 많아 비슷한 문제가 생길 수 있어, 법률사무소 제이에서 판결 내용을 정리했습니다.
사건 개요
이 사건 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물 단지입니다. 지하주차장에는 차단기가 설치되어 있어, 사전에 번호를 등록한 입주자와 방문 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있었고 상가 상인이나 고객의 자동차는 출입이 제한되었습니다.
상가의 구분소유자나 임차인인 원고들은 입주자대표회의인 피고를 상대로 지하주차장 이용 방해 금지와 위자료 지급을 청구했습니다. 사건명은 주차권존재확인등의소, 사건번호는 2020다278156입니다.
쟁점
구분 | 쟁점 |
|---|---|
쟁점 ① | 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 판단하는 기준 |
쟁점 ② | 이 사건 지하주차장이 아파트 구분소유자들의 일부공용부분인지(적극) |
공용부분과 일부공용부분
여러 전유부분으로 통하는 복도·계단, 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분, 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 부분은 공용부분입니다. 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유이지만, 일부 구분소유자에게만 제공되는 일부공용부분은 그들만의 공유에 속합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조, 제10조 제1항).
원심 판단
원심은 지하주차장의 구조·용도·이용 상황, 분양계약서와 건축물대장의 내용 등에 비추어 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 판단했습니다.
대법원 판단
대법원은 판단 기준을 다음과 같이 정리하고, 원심 판단을 수긍하여 상고를 기각했습니다.
등기·합의가 있는 경우: 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따릅니다.
그렇지 않은 경우: 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합하여, 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단합니다.
여러 동 단지에도 적용: 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유 대상이 아닌 부분이 단지 전원의 공유인지, 해당 동 등 일부 구분소유자만의 공유인지 판단할 때에도 같은 법리가 적용됩니다.
실무상 의미
복합단지의 공용시설 이용 분쟁은 결국 어떤 자료가 남아 있는지에 따라 결론이 갈립니다. 분쟁이 생기기 전이라도 아래 자료를 확인해 두는 것이 좋습니다.
확인 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
등기부·규약 | 일부공용부분 취지 등기, 관리규약상 공용부분 정함 |
분양계약서 | 공용면적·주차장 사용권에 관한 기재 |
건축물대장·설계도면 | 공용부분 기재, 동선·출입구 구조 |
이용 실태 | 분양 당시부터의 출입 통제 방식, 주차 등록 운영 내역 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 상가 소유자는 단지 지하주차장을 전혀 쓸 수 없나요?
A1. 단정할 수 없습니다. 이 판결은 해당 단지의 구조와 분양 자료를 근거로 판단한 것이므로, 다른 단지는 등기·분양계약서·건축물대장 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
Q2. 판단 기준 시점은 언제인가요?
A2. 구분소유가 성립될 당시 건물 구조에 따른 객관적 용도가 기준입니다. 이후 관리 주체가 운영 방식을 바꾼 사정만으로 성격이 달라지지는 않습니다.
Q3. 임차인도 소송을 제기할 수 있나요?
A3. 이 사건에서도 상가 임차인이 원고로 참여했습니다. 다만 임차인의 권리는 임대인인 구분소유자의 권리 범위에 따라 정해지므로 함께 검토해야 합니다.
Q4. 입주자대표회의와 먼저 협의할 방법은 없나요?
A4. 관리규약 개정이나 구분소유자 합의로 이용 방식을 정할 수 있습니다. 합의가 있으면 그에 따르므로, 소송 전 협의 단계에서 자료를 갖추어 조율하는 것이 현실적인 방법이 될 수 있습니다.
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글을 마치며
집합건물 공용부분 분쟁은 감정적 대립으로 번지기 쉽지만, 결론은 등기·분양계약서·건축물대장 같은 객관적 자료에서 출발합니다. 송파·문정 지역 복합단지에서 주차장이나 공용시설 이용 문제로 고민하고 계시다면 자료부터 차분히 정리해 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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