전세계약 만료 무렵 집주인과 연락이 끊기고, 살던 집이 강제경매에 넘어갔다가 경매신청 은행이 이를 취하한 사건입니다. 법률사무소 제이는 임대차보증금반환소송을 진행해 3억 7,000만 원 승소 판결을 받았고, 이 판결을 바탕으로 이후 집주인 재산에 대한 강제집행을 준비할 수 있게 되었습니다.
![[승소사례] 집주인이 잠적한 전세, 임대차보증금 3억 7,000만 원 반환 판결](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-17T07%3A43%3A20.701Z-04df81da-4443-4e6c-b33b-271542a28eff&w=3840&q=75)
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전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 '계속 살고 있으면 되지 않을까' 생각하기 쉽습니다. 그러나 집주인이 잠적하거나 주택에 다른 채권자의 경매가 진행되면, 시간이 갈수록 회수가 더 어려워질 수 있습니다.
송파·문정에서 민사 사건을 맡아 온 법률사무소 제이 박경미 변호사가 실제 진행한 보증금반환 사건을 정리했습니다.
1. 사건 개요
의뢰인은 2020년경 임대인과 전세계약을 체결하고 해당 주택에 거주해 왔습니다.
계약 만료 시점이 다가왔지만 임대인과 연락이 닿지 않았습니다.
그 사이 의뢰인은 살고 있는 주택이 강제경매에 넘어갔다는 서류를 받게 되었습니다.
이후 경매를 신청했던 은행이 매각을 해도 회수할 금액이 없다고 판단해 강제경매를 취하했고, 의뢰인은 보증금을 돌려받지 못한 채 계속 거주할 수밖에 없는 상황이 되었습니다.
2. 쟁점
임대인이 잠적해 협의가 불가능한 상황에서, 의뢰인이 보증금을 회수할 수 있는 법적 근거를 어떻게 확보할지가 핵심이었습니다. 진행 중이던 경매가 취하되면서 경매 절차에서 배당을 받는 방법도 사라졌기 때문에, 보증금 반환을 명하는 집행권원을 확보하는 것이 먼저 필요했습니다.
3. 대응 전략
경매 절차 대응 검토
처음에는 진행 중이던 강제경매 절차에서 매각을 통해 보증금을 회수하는 방안을 검토했습니다. 그러나 경매신청 은행이 경매를 취하하면서 이 방법은 더 이상 쓸 수 없게 되었습니다.
보증금반환 판결 확보
이에 임대차보증금반환청구 소송을 제기해 판결문부터 받아 두기로 했습니다. 판결은 이후 임대인의 재산을 찾아 압류하거나 해당 주택에 대한 강제경매를 신청하는 데 필요한 집행권원이 됩니다.
4. 사건 결과
법원은 임대인에게 임대차보증금 3억 7,000만 원을 반환하라는 취지로 의뢰인 승소 판결을 선고했습니다.
5. 이 사건의 의미
임대인이 연락을 끊은 상황에서는 기다리는 것만으로 해결되지 않습니다. 판결을 받아 두어야 재산 조회, 압류, 강제경매 신청 등 다음 단계로 나아갈 수 있습니다. 또한 주택에 경매가 진행될 때는 배당요구 종기와 배당 순위를 확인해 대응 방향을 정해야 합니다.
단계 | 할 일 | 확인할 점 |
|---|---|---|
계약 종료 전 | 갱신 거절·종료 의사 통지 | 통지 일자를 남길 수 있는 방법 사용 |
이사가 필요할 때 | 임차권등기명령 신청 | 등기 완료 후 이사해야 대항력·우선변제권 유지 |
협의가 안 될 때 | 지급명령 또는 보증금반환소송 | 상대방 주소 불명 시 공시송달 가능 여부 |
판결 이후 | 재산명시·조회, 압류, 강제경매 | 보증금 보증보험 가입 여부도 함께 확인 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집주인과 연락이 안 되는데 소송을 할 수 있나요?
A1. 가능합니다. 주소지로 송달이 되지 않으면 법원의 허가를 받아 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다.
Q2. 판결을 받으면 바로 돈을 받을 수 있나요?
A2. 판결 자체로 돈이 지급되는 것은 아닙니다. 판결을 근거로 임대인 재산을 압류하거나 주택에 대한 강제경매를 신청해 회수하게 됩니다.
Q3. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면요?
A3. 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다.
Q4. 전세사기 피해로 인정받을 수 있는 제도가 있나요?
A4. 요건에 해당하면 전세사기 피해자 지원 제도를 검토할 수 있습니다. 요건과 신청 절차는 사안별로 확인이 필요합니다.
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글을 마치며
보증금 분쟁은 시점마다 해야 할 일이 다르고, 경매가 진행되거나 취하되는 등 상황이 바뀌면 대응 방법도 달라집니다. 임대인과 연락이 끊겼다면 판결 등 집행권원을 먼저 확보해 두는 것이 회수의 출발점입니다. 송파·잠실 인근에서 전세보증금 문제로 고민하고 계시다면 편하게 문의해 주세요.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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