대법원 2018다44879(본소), 44886(반소) 판결(임차보증금반환·건물인도, 상고기각)은 임대인이 신탁 중인 주택을 임대한 뒤 신탁종료로 소유권을 회복했다면, 임차인은 임대인 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 즉시 대항력을 취득한다고 보았습니다. 그 뒤에 설정된 근저당권에 기한 경매의 매수인에게도 임차인이 대항할 수 있다는 결론입니다.
![[최신판례] 신탁된 집을 빌린 임차인, 대항력은 언제 생길까｜대법원 2018다44879](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-16T10%3A54%3A12.019Z-ef51daf9-0315-4936-aa47-2863d3c9ff63&w=3840&q=75)
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담보신탁이 설정된 주택은 등기부상 소유자가 신탁회사(수탁자)로 되어 있습니다. 그런데 실제로는 원래 소유자(위탁자)가 임대인으로서 임대차계약을 맺는 경우가 적지 않습니다.
이런 임대차가 주택임대차보호법의 보호를 받는지, 받는다면 언제부터인지가 이 사건의 쟁점입니다. 송파 문정 법률사무소 제이에서 판결 내용을 정리했습니다.
사건 개요
임대인은 주택을 신탁법상 신탁한 상태에서 임차인인 원고와 임대차계약을 체결했습니다. 이후 신탁종료를 원인으로 주택의 소유권을 다시 취득하면서 근저당권을 설정했습니다.
피고는 그 근저당권자가 신청한 임의경매절차에서 주택을 매수했습니다. 원고는 대항력을 갖추었다며 피고에게 보증금 반환을 구했고(본소), 피고는 원고가 대항할 수 없다며 주택 인도를 구했습니다(반소).
쟁점
쟁점 | 내용 |
|---|---|
보호 대상 임대차 | 소유자가 아닌 위탁자와 맺은 임대차에도 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는지 |
대항력 취득 시점 | 위탁자가 신탁종료로 소유권을 회복한 경우 임차인이 언제 대항력을 취득하는지 |
주민등록의 공시력 | 주민등록이 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 공시방법이 되는지 |
원심 판단
원심은 원고가 임대인 명의의 소유권이전등기 시점에 대항력을 취득했고, 근저당권은 그 후에 설정되었으므로 원고가 매수인인 피고에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 피고가 상고했습니다.
대법원 판단
적법한 임대권한자와의 임대차도 보호
주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 소유자인 임대인과 체결한 경우에 한정되지 않고, 적법한 임대권한을 가진 임대인과 체결한 경우도 포함됩니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
소유권 회복 시 즉시 대항력
부동산담보신탁에서 임대권한은 특별한 약정이 없으면 수탁자에게 있는 것이 일반적입니다. 그러나 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대차계약을 맺은 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 조항이 적용될 수 있고, 이 사건 원고는 임대인이 소유권이전등기를 마친 즉시 대항력을 취득했다고 보았습니다.
주민등록은 임차권 점유를 공시해야
대항력 요건인 주민등록은 단순히 형식적으로 되어 있는 것만으로는 부족하고, 그에 따라 표상되는 점유가 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도여야 합니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조). 대법원은 근저당권설정등기가 원고의 대항력 취득 이후에 이루어졌으므로 원고가 피고에게 대항할 수 있다고 보아 상고를 기각했습니다.
실무상 의미
이 판결은 임차인에게 유리한 결론이지만, 신탁 중인 주택의 임대차는 여전히 위험이 큽니다. 계약 전후로 다음을 확인하는 것이 좋습니다.
등기부와 신탁원부: 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 신탁원부에서 임대 권한과 수탁자 동의 요건을 확인할 것
수탁자 동의서: 신탁 중 계약이라면 수탁자와 우선수익자의 동의를 받아 둘 것
신탁 해지·소유권 회복 시점: 소유권이 위탁자에게 돌아오는 날과 새 근저당 설정일의 선후를 등기부로 확인할 것
전입신고·확정일자: 인도와 전입신고를 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권까지 확보할 것
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 신탁 중인 집을 집주인과 계약했는데 보호받을 수 있나요?
A1. 수탁자 동의 없이 맺은 계약은 신탁 중에는 수탁자에게 대항하기 어려울 수 있습니다. 다만 이 판결처럼 집주인이 소유권을 회복하면 그때부터 대항력이 인정될 수 있습니다.
Q2. 집주인이 소유권을 되찾자마자 근저당을 설정했다면요?
A2. 대항력 취득 시점과 근저당권 설정 시점의 선후가 중요합니다. 이 사건은 소유권 회복 등기 즉시 대항력이 생겼고 근저당은 그 뒤라고 보았습니다.
Q3. 경매 매수인이 집을 비우라고 하면 바로 나가야 하나요?
A3. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라면 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다. 대항력 유무를 먼저 따져 보아야 합니다.
Q4. 상담 전에 어떤 자료를 준비하면 되나요?
A4. 임대차계약서, 주민등록초본(전입일), 등기부등본과 신탁원부, 경매 관련 서류를 준비하시면 대항력과 대응 방법을 빠르게 검토할 수 있습니다.
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글을 마치며
신탁이 얽힌 임대차는 등기부만 봐서는 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 보증금 반환이나 명도 문제가 생겼다면 대항력 취득 시점과 선순위 권리를 날짜순으로 정리하는 것부터 시작하시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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