상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 임대인이 직접 장사하겠다는 계획만으로는 신규 임차인을 거절할 정당한 사유가 되기 어렵다는 것이 판례와 조정 실무의 흐름입니다. 다만 배상액은 실제 권리금 규모와 입증에 따라 달라집니다.
![[부동산분쟁] 내 건물에서 직접 장사하려는데, 임차인에게 권리금을 줘야 할까](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-19T03%3A57%3A01.716Z-cd282549-e568-49a8-8710-f270aa33e3c2&w=3840&q=75)
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상가 건물을 사 두고 기존 임차인의 계약이 끝나면 직접 가게를 열 계획을 세우는 분들이 많습니다. 그런데 계약 종료를 앞두고 임차인이 "그동안 낸 권리금을 받아야 나갈 수 있다"고 요구하면 당황하게 됩니다.
내 건물을 내가 쓰겠다는데 권리금까지 책임져야 하는지, 반대로 임차인 입장에서는 무엇을 근거로 권리금을 요구할 수 있는지 송파·잠실 상담에서 자주 받는 질문을 중심으로 정리했습니다.
권리금 회수기회 보호란 무엇인가
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 방해 행위의 대표적인 예는 다음과 같습니다.
임차인이 주선한 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위
신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
주변 시세에 비해 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위
임대인이 직접 사용하겠다는 것은 정당한 사유일까
법은 임대인이 신규 임차인을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정해 두었는데, 여기에 '임대인 본인이 직접 사용하려는 경우'는 들어 있지 않습니다. 법원도 임대인이 스스로 영업할 계획이 있다는 사정만으로는 정당한 사유가 된다고 보지 않는 입장입니다(대법원 2024다305605).
법이 정한 정당한 거절 사유 | 의미 |
|---|---|
지급 능력 부족 | 신규 임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우 |
의무 위반 우려 | 신규 임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 |
1년 6개월 이상 비영리 사용 | 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 |
임대인이 고른 신규 임차인 | 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우 |
임대인이 직접 국밥집이나 카페를 열겠다는 것은 '영리 목적 사용'이므로, 1년 6개월 이상 비워 두는 경우와는 다르게 취급된다는 점을 유의해야 합니다.
신규 임차인을 데려오지 않아도 청구할 수 있나
원칙적으로 임차인은 신규 임차인을 주선해야 권리금 회수 방해를 주장할 수 있습니다. 그런데 대법원은 임대인이 미리 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).
따라서 "계약이 끝나면 내가 직접 쓸 테니 새 사람은 받지 않겠다"는 문자나 내용증명은 임차인에게 중요한 증거가 될 수 있고, 임대인 입장에서는 이런 의사 표시가 어떤 결과를 가져오는지 미리 알고 있어야 합니다.
손해배상은 얼마까지, 언제까지
구분 | 내용 |
|---|---|
배상 한도 | 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함 |
소멸시효 | 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 함 |
입증 | 권리금 계약서, 지급 내역, 감정평가 등으로 권리금 규모를 증명해야 함 |
오래전에 낸 권리금은 입증이 관건입니다
권리금은 계약서 없이 현금으로 주고받은 경우가 많아, 수십 년이 지나면 금액을 증명하기 어렵습니다. 배상액은 '예전에 낸 금액'이 아니라 법이 정한 기준과 입증된 자료에 따라 정해진다는 점을 기억해야 합니다.
분쟁조정으로 해결된 사례
기존 블로그에서 소개했던 사례입니다. 상가 건물을 매입한 새 건물주가 기존 임차인과 임대차계약을 맺으면서, 계약이 끝나면 직접 음식점을 운영하겠다는 계획을 밝혀 두었습니다. 계약 종료가 다가오자 오랫동안 그 자리에서 영업해 온 임차인은 과거 들어올 때 냈다는 권리금 2,200만 원을 요구했습니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회는 임대인이 직접 사용한다는 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것은 특별한 사정이 없는 한 권리금 회수 방해에 해당한다고 보았습니다. 다만 과거 2,200만 원을 지급했다는 증거가 없었던 점을 고려해 550만 원을 지급하는 내용으로 조정이 이루어졌습니다.
이처럼 상가임대차 분쟁은 소송 전에 분쟁조정을 신청하면 비교적 빨리 결론을 낼 수 있습니다. 다만 조정에서도 자신에게 유리한 사실과 불리한 사실을 정확히 알고 임해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 계약할 때 직접 쓰겠다고 미리 말해 두면 권리금 책임이 없나요?
A1. 미리 계획을 알렸다는 사정만으로 권리금 회수기회 보호 규정이 배제되지는 않습니다. 다만 구체적인 합의 내용과 경위에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 계약서 문구를 함께 검토해야 합니다.
Q2. 건물을 1년 6개월 이상 비워 두면 거절할 수 있나요?
A2. 법은 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 정당한 사유로 정하고 있습니다. 직접 장사를 하는 것은 영리 목적 사용이므로 이 사유에 해당하지 않습니다.
Q3. 권리금 계약서가 없으면 아무것도 받을 수 없나요?
A3. 계약서가 없어도 감정평가나 영업 현황 자료 등으로 권리금을 입증할 수 있습니다. 다만 입증이 부족하면 위 조정 사례처럼 요구한 금액보다 적은 금액으로 정리될 수 있습니다.
Q4. 소송과 분쟁조정 중 무엇이 나을까요?
A4. 분쟁조정은 비용과 시간이 적게 들지만 상대방이 응하지 않으면 성립하지 않습니다. 금액이 크거나 사실관계 다툼이 많다면 소송을 염두에 두고 증거를 미리 정리하는 것이 좋습니다.
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글을 마치며
내 건물이라도 임대차 종료 무렵에는 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 하고, 직접 사용하겠다는 계획만으로는 신규 임차인을 거절하기 어렵습니다. 반대로 임차인도 권리금 규모를 입증할 자료가 있어야 제대로 배상받을 수 있습니다. 송파·잠실·문정에서 상가 권리금 분쟁을 앞두고 계시다면 계약서와 주고받은 연락 내용을 가지고 대응 방향을 함께 점검해 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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