[최신판례] 권리금계약을 맺기 전이라도 임대인의 권리금 회수 방해가 인정될까｜대법원 2018다239608

권리금은 신규임차인과 임대인의 임대차 조건이 정해져야 금액이 확정되는 경우가 많습니다. 그래서 임대인이 조건을 지나치게 높이거나 임대 자체를 거절하면, 임차인은 권리금계약을 맺을 기회조차 갖지 못하게 됩니다.

이 판결은 그런 경우에도 임차인을 보호할 수 있다는 원칙과 함께, 그 보호에도 한계가 있다는 점을 보여줍니다. 송파·잠실 지역 상가 임차인과 임대인 모두 참고할 만한 판결이어서 내용을 정리했습니다.

사건 개요

상가 임차인인 원고는 임대인인 피고가 권리금 회수를 방해했다며 손해배상을 청구했습니다. 원고는 신규임차인과 권리금계약을 체결하지 않았고, 권리금계약의 대상이나 양도할 시설물의 범위 등에 관해 신규임차인과 논의한 적도 없었습니다. 피고가 신규임차인으로부터 시설비를 받는 것에도 별다른 이의를 하지 않았습니다.

쟁점

1. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하려면 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결했어야 하는지

2. 임차인이 신규임차인과 애초부터 권리금계약을 예정하지 않았던 경우에도 방해나 손해를 인정할 수 있는지

원심 판단

원심은 임차인이 권리금 회수 방해로 손해배상을 구하려면 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되어 있어야 한다고 보고, 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

대법원 판단

① 권리금계약이 미리 체결되어 있을 필요는 없음

임차인이 구체적인 인적사항을 제시하며 신규임차인이 되려는 사람을 주선했는데, 임대인이 법정 기간 안에 그에게 권리금을 요구하는 등 방해행위를 했다면 임대인은 손해배상책임을 집니다. 이때 권리금계약이 반드시 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 제10조의4 제1항 각 호는 임대인의 방해행위를 금지하면서 권리금계약 체결을 전제로 하지 않고, 제3항은 권리금계약이 없는 경우에도 손해배상액을 '임대차 종료 당시의 권리금'으로 정할 수 있게 하고 있습니다.

• 이 조항은 이미 체결된 권리금계약의 이행 방해뿐 아니라, 권리금계약 체결에 이르지 못하게 하는 등 권리금을 받을 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지하는 취지입니다.

• 현실적으로 권리금은 차임·보증금·기간 등 임대차 조건과 맞물려 정해지므로, 권리금계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있습니다.

따라서 임대인이 종료 무렵 현저히 높은 보증금·차임을 요구하거나 더 이상 임대하지 않겠다고 하는 등 계약 체결 자체를 거절하면, 권리금계약이 체결되지 않았더라도 제10조의4 제1항 제3, 4호의 방해행위로서 손해배상책임을 진다고 보았습니다.

② 애초 권리금계약을 예정하지 않았다면 손해 없음

원심이 권리금계약 체결을 전제로 본 것은 잘못이지만, 이 사건 원고는 신규임차인과 권리금계약의 대상이나 시설물 범위를 전혀 논의하지 않았고 피고의 시설비 수령에도 이의하지 않았습니다.

이런 사정에 비추어 원고와 신규임차인은 애초부터 권리금계약 체결을 예정하지 않았다고 보아야 하므로, 피고가 권리금 회수를 방해했다거나 원고에게 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다고 판단했습니다. 결국 청구를 받아들이지 않은 원심의 결론은 정당하다며 상고를 기각했습니다.

실무상 의미

권리금계약서가 없다는 이유만으로 권리금 손해배상이 막히지는 않습니다. 하지만 임차인이 실제로 권리금을 받으려는 의사와 준비가 있었는지는 여전히 중요한 판단 요소입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 권리금계약서를 쓰지 않았는데 손해배상을 받을 수 있나요?
A1. 가능합니다. 이 판결은 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 다만 신규임차인을 주선하고 권리금을 받으려 했다는 사정은 증명해야 합니다.

Q2. 임대인이 차임을 크게 올려 신규임차인이 포기했다면요?
A2. 현저히 높은 차임이나 보증금 요구는 권리금 회수 방해행위로 볼 수 있다고 판시했습니다. 당시 시세와 비교할 수 있는 자료를 함께 준비하면 도움이 됩니다.

Q3. 이 사건 임차인은 왜 졌나요?
A3. 신규임차인과 권리금에 관해 아무런 논의가 없었고, 임대인이 신규임차인에게서 시설비를 받는 데도 이의하지 않아 애초 권리금계약을 예정하지 않았다고 판단되었기 때문입니다.

Q4. 권리금 보호 기간은 언제부터인가요?
A4. 2018. 10. 16. 개정으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지로 늘어났습니다(개정 전에는 3개월 전부터). 손해배상청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.

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글을 마치며

권리금 분쟁에서는 계약서가 있는지보다 실제로 권리금을 주고받으려는 협의가 있었는지가 결론을 가르는 경우가 많습니다. 점포를 넘기기 전 신규임차인과의 협의 내용과 임대인의 요구를 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.