[최신판례] 신규임차인을 주선하지 않았어도 권리금 손해배상을 받을 수 있을까｜대법원 2018다284226

상가 임대차가 끝날 무렵 임대인이 "새 임차인을 데려와도 계약하지 않겠다", "건물을 직접 쓰겠다"고 말하는 경우가 있습니다. 이때 임차인은 굳이 신규임차인을 찾아 계약을 시도해야만 권리금 손해를 배상받을 수 있는지 고민하게 됩니다.

이 판결은 그 질문에 대한 기준을 제시했습니다. 송파·잠실 지역 상가 임대차 분쟁에서도 자주 문제 되는 쟁점이어서, 판결 요지와 실무상 의미를 함께 정리했습니다.

사건 개요

상가 임차인인 원고는 임대차 종료 무렵 임대인인 피고가 신규임차인과의 계약을 거절했다며 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구했습니다. 원고는 실제로 특정 신규임차인을 주선하지는 않은 상태였습니다.

쟁점

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 반드시 신규임차인이 되려는 사람을 주선해야 하는지가 쟁점이었습니다.

• 임대인이 미리 계약 체결 거절 의사를 밝힌 경우에도 주선이 필요한지

• 임대인의 거절 의사가 '확정적'인지는 어떻게 판단하는지

원심 판단

원심은 임차인이 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 한다고 보았습니다.

나아가 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 의사표시를 했더라도, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인은 손해배상책임을 지지 않는다고 판단했습니다.

대법원 판단

원칙 — 신규임차인 주선이 필요

상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다.

예외 — 임대인이 거절 의사를 확정적으로 표시한 경우

그러나 임대인이 정당한 사유 없이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 사정이 다릅니다. 이런 경우에까지 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다고 보았습니다.

따라서 이러한 특별한 사정이 있으면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도, 임대인의 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 거절행위에 해당하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

판단 방법 — 종료 무렵의 언행과 태도를 종합

임대인이 확정적으로 거절 의사를 표시했는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인 주선과 관련해 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정을 종합적으로 살펴 판단해야 한다고 보았습니다.

실무상 의미

이 판결로 임대인이 처음부터 계약 체결을 거부하는 태도를 분명히 한 경우, 임차인이 형식적인 주선 절차를 거치지 않아도 권리를 지킬 수 있는 길이 열렸습니다. 다만 '확정적 거절'은 임차인이 증명해야 할 사실이므로 기록을 남기는 것이 핵심입니다.

• 임대인의 말이 모호하거나 조건부라면 '확정적 거절'로 인정되지 않을 수 있으므로, 가능한 범위에서 신규임차인 주선을 시도해 두는 편이 안전합니다.

• 임대인이 정당한 사유를 주장할 수 있는 사정(차임 연체 등)이 있는지도 함께 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임대인이 "직접 장사하겠다"고만 말했는데도 해당되나요?
A1. 그 말이 신규임차인과는 어떤 경우에도 계약하지 않겠다는 확정적 의사로 볼 수 있는지가 관건입니다. 종료 무렵 오간 대화와 태도 전체를 보고 판단하므로, 관련 기록을 모아 검토해 보는 것이 좋습니다.

Q2. 그래도 신규임차인을 주선해 두는 것이 좋을까요?
A2. 가능하다면 그렇습니다. 주선을 했는데 임대인이 거절한 경우가 증명이 훨씬 수월하고, 확정적 거절 여부를 두고 다툴 여지도 줄어듭니다.

Q3. 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
A3. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 주선한 신규임차인이 없다면 감정 등을 통해 종료 당시 권리금을 산정하는 경우가 많습니다.

Q4. 언제까지 청구해야 하나요?
A4. 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 점포를 비운 뒤 시간이 지나면 증거 확보도 어려워지므로 일찍 준비하는 것이 좋습니다.

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글을 마치며

권리금 분쟁은 임대차 종료 전후 몇 달 사이의 대화와 기록이 결과를 좌우하는 경우가 많습니다. 임대인이 계약 체결을 거부하는 태도를 보인다면, 점포를 비우기 전에 증거를 정리하고 대응 순서를 점검해 두시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.