[최신판례] 기간을 정하지 않은 상가임대차, 임차인에게 갱신요구권이 있을까｜대법원 2021다233730

상가 임대차를 갱신하면서 "기간은 따로 정하지 말자"고 합의하는 경우가 있습니다. 당장은 편해 보여도, 건물이 팔리거나 임대인이 바뀌면 이 합의가 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

오늘은 상가건물을 매수해 임대인 지위를 승계한 새 건물주가 기존 임차인들에게 해지를 통고하고 건물 인도를 구한 사건에서, 대법원이 임차인의 갱신요구권을 인정하지 않은 판결을 송파·잠실 지역 상가 임대차 상담 경험에 비추어 정리합니다.

1. 사건 개요

2. 쟁점

보증금이 상가임대차법 적용 범위(제2조 제1항)를 넘고 기간 약정이 없어 민법 제635조에 따라 임대인이 언제든지 해지할 수 있는 임대차에서, 임차인이 상가임대차법 제10조 제1항의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

먼저 알아둘 개념, 환산보증금

환산보증금은 '보증금 + 월 차임 × 100'으로 계산합니다. 현재 서울특별시 기준은 9억 원이며, 이 금액을 넘는 임대차는 상가임대차법 일부 규정만 적용됩니다.

3. 원심 판단

원심은 피고들의 임대차가 기간을 정하지 않은 임대차로서 민법의 적용을 받고, 원고의 해지 통고로 임대차가 종료되었다고 보아 원고의 인도 청구를 받아들였습니다. 대법원은 이 판단을 수긍하고 상고를 기각했습니다.

4. 대법원 판단(판결 요지)

대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 상가임대차법은 기간을 정하지 않은 임대차의 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 규정이 적용되지 않는다(제2조 제1항 단서).

• 따라서 그런 임대차는 원래 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다.

• 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 임대인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다.

• 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하도록 한 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 이 경우 발생할 여지가 없다.

5. 실무상 의미

환산보증금을 넘는 임대차에도 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다(상가임대차법 제2조 제3항). 그런데 이 판결은 기간 약정이 없으면 갱신요구권이 처음부터 생기지 않는다고 보았습니다. 결국 '기간을 정했는지'가 임차인 보호의 출발점이 됩니다.

임차인이 확인할 점

• 갱신·재계약 때 임대차기간을 반드시 서면에 적어 둡니다.

• 환산보증금 초과 임대차는 상가임대차법의 묵시적 갱신 규정(제10조 제4항)이 적용되지 않고 민법 제639조가 적용됩니다. 기간 만료 후 그대로 사용하다 묵시적으로 갱신되면 기간 없는 임대차가 되어 해지 통고를 받을 수 있습니다.

• 건물 매매 소식이 있으면 계약서·차임 내역·권리금 관련 자료를 미리 정리합니다.

임대인이 확인할 점

• 해지 통고는 내용증명 등 도달을 증명할 수 있는 방법으로 하고, 도달일부터 6개월을 계산합니다.

• 갱신요구권과 별개로 권리금 회수기회 보호 규정이 문제될 수 있으므로, 임차인이 신규 임차인을 주선하는 경우의 대응도 함께 검토합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 환산보증금이 기준을 넘으면 갱신요구권이 아예 없나요?
A1. 그렇지 않습니다. 기간을 정한 임대차라면 환산보증금을 넘어도 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 판결은 기간 약정이 없는 경우에 관한 것입니다.

Q2. 해지 통고를 받으면 언제까지 비워야 하나요?
A2. 민법 제635조에 따라 임대인의 해지 통고는 임차인이 받은 날부터 6개월이 지나야 효력이 생깁니다. 그 전까지는 임대차가 유지됩니다.

Q3. 건물주가 바뀌면 기존 계약은 어떻게 되나요?
A3. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 건물주가 임대인 지위를 승계합니다. 다만 기존 계약 내용, 특히 기간 약정 여부도 그대로 이어지므로 계약서를 먼저 확인해야 합니다.

Q4. 권리금은 받을 수 없게 되나요?
A4. 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 초과 임대차에도 적용됩니다. 구체적인 요건과 기간은 사안마다 다르므로 해지 통고를 받았다면 바로 검토하는 것이 좋습니다.

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글을 마치며

상가 임대차에서 기간 약정은 사소한 문구처럼 보이지만, 갱신요구권 인정 여부를 가르는 기준이 됩니다. 건물 매매나 해지 통고가 예정되어 있다면 계약서와 환산보증금부터 확인하시기 바랍니다. 송파·잠실·문정 지역 상가 임대차 분쟁도 계약서 검토부터 차분히 함께 살펴봅니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.