대법원은 2019다285257 사건에서, '상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'라는 예외는 임대인이 임대차 종료 시 바로 그 사유를 들어 신규 계약을 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 인정된다고 보았습니다. 다른 이유로 거절한 뒤 결과적으로 비워 둔 것만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다.
![[최신판례] 신규임차인 거절 후 1년 6개월 비워 두면 권리금 책임을 면할까｜대법원 2019다285257](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-03T09%3A50%3A58.134Z-5d15ea30-aad9-4add-acbe-5124b4011e54&w=3840&q=75)
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상가 임차인이 계약 종료 무렵 권리금을 받기 위해 신규임차인을 데려왔는데, 임대인이 재건축을 이유로 거절하는 경우가 적지 않습니다. 이때 임대인이 실제로 상가를 오래 비워 두었다면 권리금 책임을 면하는지가 문제됩니다.
이 글에서는 대법원 2019다285257 판결을 통해, 권리금 회수기회 보호의무의 예외인 '1년 6개월 비영리 사용'의 의미를 정리합니다.
사건 개요
상가 임차인인 원고는 임대차 종료 무렵 권리금을 회수하려고 임대인인 피고에게 신규임차인을 주선했습니다. 피고는 '노후화된 건물을 재건축 또는 대수선할 계획이 있다'는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절했고, 상가를 인도받은 뒤 1년 6개월 이상 비워 두었습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2019다285257 손해배상(기) |
적용 법률 | 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 |
거절 사유 | 노후 건물의 재건축 또는 대수선 계획 |
이후 사정 | 상가 인도 후 1년 6개월 이상 비워 둠 |
결론 | 파기환송 |
쟁점
구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호는 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'를 신규 계약 거절의 정당한 사유로 봅니다. 이 조항에서 사용하지 않는 주체가 임대인인지 임차인인지, 그리고 거절 당시 이 사유를 들어야 하는지가 쟁점이었습니다.
원심 판단
원심은 피고가 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유로, 피고의 계약 체결 거절에 정당한 사유가 있다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
대법원 판단
조항의 의미: 임대인이 종료 후 사용하지 않는 경우
문언만으로는 사용 주체가 분명하지 않아, 대법원은 입법 취지와 연혁을 종합했습니다. 이 조항은 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 경우까지 막는 것은 지나치다는 취지에서 마련되었고, 입법 과정에서 기간이 1년에서 1년 6개월로 늘고 '제공하지 않는 경우'가 '사용하지 아니한 경우'로 바뀌었습니다. 따라서 임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 뜻한다고 보았습니다.
거절 당시 그 사유를 들어야 함
정당한 사유는 거절하기 위한 사유이므로, 임대인은 향후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 이유로 거절했어야 합니다. 다른 정당하지 않은 사유로 거절해 이미 손해배상책임이 생겼다면, 나중에 1년 6개월 동안 비워 두었다고 해서 그 책임이 소멸하지 않습니다.
실제로 1년 6개월 비영리여야 함
반대로 이 사유를 들어 거절했더라도 1년 6개월 안에 상가를 영리목적으로 사용했다면 손해배상책임을 집니다. 계획만으로 책임을 면하게 하면 임대인이 계획을 바꿔 재임대해 임차인이 형성한 영업가치를 가져갈 수 있기 때문입니다.
이 사건의 결론
피고가 임대차 종료 무렵 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 이유로 거절했다는 사정은 보이지 않았습니다. 대법원은 다른 사유로 거절한 뒤 사후적으로 비워 둔 것만으로는 정당한 사유가 없다며 원심을 파기환송했습니다.
실무상 의미
이 판결은 거절 당시 임대인이 밝힌 사유가 무엇이었는지가 결정적이라는 점을 보여 줍니다. 임차인은 거절 사유를 문서로 남겨 두는 것이, 임대인은 거절 사유를 정확히 밝히고 이후 사용 계획을 지키는 것이 중요합니다.
입장 | 확인하고 준비할 점 |
|---|---|
임차인 | 신규임차인 주선 사실, 임대인의 거절 사유(문자·내용증명), 이후 상가 사용 현황 |
임대인 | 거절 시 사유를 명확히 밝힐 것, 1년 6개월 비영리 사유라면 실제로 그 기간을 지킬 것 |
공통 | 현행법상 보호기간(종료 6개월 전부터 종료 시까지)과 손해배상청구 기간 확인 |
참고로 2018. 10. 16. 개정으로 권리금 회수기회 보호기간은 '임대차 종료 3개월 전부터'에서 '6개월 전부터'로 늘어났습니다. 또 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로 기간 관리가 필요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 재건축한다며 신규임차인을 거절하면 권리금을 못 받나요?
A1. 재건축 사유가 정당한 사유에 해당하는지는 별도로 따져야 합니다. 이 판결은 재건축 계획을 이유로 거절한 뒤 결과적으로 비워 둔 사정만으로는 '1년 6개월 비영리' 예외가 적용되지 않는다고 보았습니다.
Q2. 임대인이 1년 6개월을 비워 두겠다고 하고 거절했다면요?
A2. 그 경우 정당한 사유가 될 수 있지만, 실제로 1년 6개월 안에 영리목적으로 사용하면 손해배상책임을 집니다.
Q3. 임대인의 거절 사유는 어떻게 남겨 두어야 하나요?
A3. 문자, 이메일, 내용증명 등으로 거절 사유를 명시적으로 확인받아 두는 것이 좋습니다. 이 사건처럼 거절 당시의 사유가 판단의 핵심이 됩니다.
Q4. 권리금 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?
A4. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 감정 결과와 개별 사정에 따라 액수가 정해집니다.
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글을 마치며
권리금 분쟁은 계약 종료 무렵 주고받은 말과 문서가 결과를 좌우합니다. 송파·잠실 인근에서 상가 권리금 회수나 임대인의 거절 문제로 고민 중이시라면 임대차계약서와 주고받은 메시지를 정리해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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