가계약금을 입금했다는 사실만으로 매매계약이 성립하는 것은 아닙니다. 매매대금·목적물 등 주요 조건에 대한 합의가 있었는지, 문자를 보낸 중개사에게 매도인의 위임이 있었는지가 먼저 판단되고, 계약이 성립하지 않았다면 가계약금은 그대로 돌려주면 됩니다.
![[부동산분쟁] 가계약금 입금 후 취소, 배액상환까지 해야 할까｜계약 성립 판단 기준](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-18T18%3A16%3A20.641Z-f3849641-d19e-48f9-8c9c-7e3cdd92cbf9&w=3840&q=75)
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아파트 매수 문의가 몰리는 시기에는 공인중개사가 문자메시지로 매물과 계좌번호를 보내고, 매수인이 서둘러 가계약금을 입금하는 일이 흔합니다. 이후 매도인이 거래를 거절하면 "계약금의 배액을 물어내야 하느냐"는 다툼이 생깁니다.
송파·잠실 일대 아파트 거래에서도 같은 유형의 상담이 적지 않습니다. 이 글에서는 가계약금 분쟁에서 법원이 무엇을 보고 판단하는지, 매도인과 매수인이 각각 확인해야 할 점을 정리합니다.
가계약금 분쟁, 실제로 이런 사안이 있었습니다
매수인은 공인중개사로부터 아파트 매물 정보와 계좌번호가 적힌 문자메시지를 받고 그 계좌로 가계약금을 입금했습니다. 그런데 매도인 A씨는 해당 중개사에게 매도를 위임한 적이 없었고, 계좌번호를 알려준 사실도 없었습니다.
A씨는 입금 사실을 확인하자마자 돈을 돌려주며 매매계약이 성립하지 않았다고 밝혔습니다. 법원은 이러한 사정을 들어 매수인이 입금한 돈을 계약금으로 볼 수 없다고 판단했고, 매도인에게 배액상환 책임을 인정하지 않았습니다.
가계약금으로 매매계약이 성립하는 경우
대법원은 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 매매계약이 성립한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).
계약 성립을 판단하는 요소
매매목적물(동·호수 등)과 매매대금이 특정되었는지
계약금·중도금·잔금의 액수와 지급 시기에 대한 합의가 있었는지
문자메시지나 통화로 매도인 본인 또는 정당한 대리인의 승낙 의사가 확인되는지
입금 직후 매도인이 어떻게 대응했는지(즉시 반환, 이의 제기 등)
중개사의 권한이 쟁점이 되는 이유
공인중개사는 원칙적으로 거래를 알선하는 사람이지, 매도인을 대리해 계약을 체결할 권한까지 당연히 갖는 것은 아닙니다. 매도인이 중개사에게 계좌번호를 알려주거나 조건을 정해 매도를 맡긴 사정이 없다면, 중개사가 보낸 문자만으로 매도인의 승낙이 있었다고 보기 어렵습니다.
반대로 매도인이 계좌번호를 직접 전달했거나 "이 가격이면 진행하겠다"는 의사를 문자로 남겼다면 계약 성립이 인정될 가능성이 높아집니다. 결국 대화 기록과 입금 경위가 결론을 좌우합니다.
계약이 성립했다면, 해약금은 얼마를 기준으로 할까
매매계약이 성립한 뒤 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라면, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 흔히 알려진 것처럼 '10배'를 물어내는 것이 아니라 배액, 즉 2배가 기준입니다.
다만 계약금 중 일부만 먼저 입금된 경우에도, 해약금의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정한 계약금 전체라는 것이 판례입니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결). 예컨대 계약금 3,000만 원 중 가계약금 500만 원만 받은 매도인이 해제하려면 1,000만 원이 아니라 약정 계약금을 기준으로 한 금액을 상환해야 할 수 있습니다.
상황 | 일반적인 결론 |
|---|---|
계약 불성립 | 받은 가계약금을 그대로 반환하면 되고 배액상환 의무는 없음 |
계약 성립 · 매수인 해제 | 지급한 계약금 포기(약정 계약금 전체가 기준이 될 수 있음) |
계약 성립 · 매도인 해제 | 약정 계약금 기준 배액상환 |
이행 착수 후 | 해약금 해제 불가, 채무불이행 책임 문제로 전환 |
매도인·매수인이 각각 준비할 것
매도인
중개사에게 매도 조건이나 계좌번호를 전달했는지 기록 확인
원치 않는 입금이 있으면 지체 없이 반환하고 의사를 문자로 남기기
매수인
입금 전 매도인 본인 명의 계좌인지, 매도인의 승낙이 있는지 확인
가계약금이 계약금 일부인지, 해제 시 어떻게 처리할지 문자로 명확히 해 두기
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 가계약금만 넣었는데 매도인이 취소하면 무조건 2배를 받을 수 있나요?
A1. 아닙니다. 먼저 매매계약이 성립했는지가 판단되어야 합니다. 주요 조건 합의나 매도인의 승낙이 없었다면 가계약금 반환만 청구할 수 있습니다.
Q2. 문자메시지만 주고받아도 계약이 성립할 수 있나요?
A2. 가능합니다. 목적물, 대금, 지급 방법 등이 문자로 특정되고 매도인 측의 승낙이 확인된다면 계약서가 없어도 계약 성립이 인정될 수 있습니다.
Q3. 중개사가 보낸 계좌가 매도인 계좌라면 매도인 책임인가요?
A3. 계좌가 매도인 명의라는 사정만으로 단정하기는 어렵습니다. 매도인이 그 계좌를 중개사에게 알려주며 거래를 맡겼는지, 입금 후 어떻게 대응했는지를 함께 봅니다.
Q4. 매도인이 가계약금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?
A4. 내용증명으로 반환을 요구하고, 응하지 않으면 부당이득반환 또는 계약금 반환 청구 소송을 검토합니다. 금액이 3,000만 원 이하라면 소액사건 절차로 진행될 수 있습니다.
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글을 마치며
가계약금 분쟁은 "얼마를 돌려받느냐"보다 "계약이 성립했느냐"가 먼저입니다. 입금 전후의 문자, 통화 내용, 반환 시점이 결론을 바꾸므로 기록을 지우지 말고 그대로 보관한 상태에서 검토를 받는 것이 좋습니다. 송파·잠실 지역 부동산 매매 분쟁도 사실관계부터 차분히 정리해 드립니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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