[최신판례] 상가임대차, 한 번이라도 3기 차임을 연체했다면 갱신을 거절할 수 있을까｜대법원 2020다255429

상가 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 그런데 차임 연체는 대표적인 갱신거절 사유입니다.

문제는 과거에 월세를 3개월분 밀렸다가 나중에 모두 갚은 경우입니다. 갱신을 요구할 때에는 연체가 없는데도 거절당할 수 있는지에 대해 대법원이 판단을 내렸습니다.

사건 개요

상가 임차인은 임대차기간 중 차임을 3개월분 연체했고, 이후 연체 차임의 일부를 지급할 때까지 연체 상태가 이어졌습니다. 약정 임대차기간이 끝날 무렵 임대인들은 과거의 3개월분 연체를 이유로 갱신을 거절하고 건물 인도를 청구했습니다.

쟁점

갱신거절 사유인 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실'이 갱신요구 당시에도 연체가 남아 있어야 한다는 뜻인지, 아니면 임대차기간 중 한 번이라도 그런 사실이 있으면 충분한지가 쟁점이었습니다.

관련 조문

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

원심 판단

원심은 임차인에게 3개월분 차임 연체 사실이 있었으므로 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 보았고, 임대차는 약정기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다.

대법원 판단

대법원은 원심 판단을 수긍하고 임차인의 상고를 기각했습니다. 판결 이유의 핵심은 다음과 같습니다.

"상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다."

"위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다."

— 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결

실무상 의미

임차인이라면

밀린 월세를 나중에 모두 갚았더라도, 임대차기간 중 한 번이라도 3기분에 이르는 연체가 있었다면 갱신요구권을 주장하기 어렵습니다. 갱신을 염두에 둔 임차인은 차임 지급일을 꾸준히 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.

임대인이라면

과거 연체 사실을 근거로 갱신을 거절하려면 연체 기간과 금액을 입증할 수 있어야 합니다. 차임 입금 내역, 연체 독촉 내용증명 등 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다.

• 임대차기간 중 월별 차임 입금 내역

• 연체 당시 독촉 문자·내용증명

• 갱신요구 및 거절 의사표시의 시점과 방법

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 월세를 3개월 밀렸다가 다 갚았는데, 갱신을 거절당할 수 있나요?
A1. 이 판결에 따르면 임대차기간 중 3기분에 이르는 연체 사실이 있었다면, 갱신요구 당시 연체가 해소되었더라도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

Q2. '3기'는 꼭 3개월을 연속으로 밀린 것을 뜻하나요?
A2. 연속 여부가 아니라 연체된 금액의 합계가 3기분 차임액에 이르렀는지가 기준입니다. 여러 달에 걸쳐 조금씩 밀린 금액이 합쳐져 3기분에 이른 경우도 해당할 수 있습니다.

Q3. 계약 해지 요건과는 어떻게 다른가요?
A3. 계약 해지(제10조의8)는 차임연체액이 3기의 차임액에 '달하는 때', 즉 현재 연체 상태를 요건으로 합니다. 반면 갱신 거절은 연체한 '사실이 있는 경우'로 규정되어 있어 과거의 연체 사실만으로도 가능합니다.

Q4. 3기 연체 사실이 있으면 권리금도 보호받지 못하나요?
A4. 상가임대차법은 갱신거절 사유가 있는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 예외를 두고 있습니다. 따라서 3기 연체 사실이 있으면 권리금 보호를 주장하기도 어려워질 수 있어, 구체적인 사정을 함께 검토해야 합니다.

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글을 마치며

상가 임대차에서 차임 연체는 해지와 갱신거절, 권리금 문제까지 이어지는 출발점이 됩니다. 과거 연체 이력이 있다면 갱신 시점 전에 미리 대응 방향을 정리해 두는 것이 좋습니다. 송파·잠실·문정에서 상가 임대차 문제로 고민하고 계시다면 계약서와 입금 내역을 가지고 상담받아 보시기 바랍니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.