중소기업에 해당하는 법인이 직원 주거용으로 주택을 임차하고, 법인이 선정한 직원이 입주해 주민등록을 마쳤다면 대항력이 인정됩니다. 여기에 법인 명의 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권도 갖출 수 있습니다.
![[부동산분쟁] 회사 명의로 빌린 직원 숙소, 보증금도 주택임대차보호법으로 보호받을까](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-18T08%3A44%3A25.452Z-71e4c82a-8f0a-44fb-ade8-7e96c717965b&w=3840&q=75)
💡
회사에서 직원 기숙사로 쓰기 위해 아파트나 빌라를 임차하는 경우가 적지 않습니다. 계약서상 임차인은 회사인데, 실제로 전입신고는 직원 이름으로 하게 됩니다.
이때 집주인의 사정으로 집이 경매에 넘어가면 회사가 낸 보증금은 보호받을 수 있을까요. 주택임대차보호법은 일정한 요건 아래 법인 임차인도 보호하고 있습니다.
원칙: 법인은 주택임대차보호법의 보호 대상이 아니다
주택임대차보호법은 기본적으로 자연인인 임차인의 주거 안정을 위한 법입니다. 법인은 주민등록을 할 수 없기 때문에, 원칙적으로 대항력의 요건인 '주택의 인도와 주민등록'을 갖출 수 없습니다.
다만 법은 예외적으로 일정한 법인이 직원 주거용으로 주택을 임차한 경우 보호 규정을 두고 있습니다.
예외: 중소기업 법인의 직원 숙소
주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후, 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력에 관한 제1항을 준용한다고 정하고 있습니다.
"임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다."
— 주택임대차보호법 제3조 제3항 후문
요건 | 내용 |
|---|---|
임차인 | 중소기업기본법상 중소기업에 해당하는 법인 |
용도 | 소속 직원의 주거용 |
대항요건 | 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마칠 것 |
효력 발생 | 직원의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 |
우선변제권까지 갖추려면
대항력만으로는 경매 절차에서 보증금을 우선해서 배당받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 함께 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정하는데, 법인 임차의 경우 확정일자를 받을 계약서는 '법인과 임대인 사이의 임대차계약증서'입니다.
즉 직원 개인 명의의 서류가 아니라, 회사와 집주인이 체결한 계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다.
실무상 주의할 점
중소기업 해당 여부 확인
보호 대상은 중소기업기본법상 중소기업에 해당하는 법인입니다. 매출액·자산총액 등 기준에 따라 중소기업 여부가 달라지므로, 계약 전에 확인해 두는 것이 좋습니다. 중소기업이 아닌 법인이라면 전세권설정등기 등 다른 보호 수단을 검토해야 합니다.
직원이 바뀌는 경우
입주 직원이 퇴사하거나 교체되면 새로운 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 다시 효력이 생깁니다. 교체 사이에 공백이 생기거나 그 사이 근저당 등이 설정되면 순위에서 밀릴 수 있으므로, 전입 시점을 관리해야 합니다.
계약 단계에서 점검할 것
등기부등본상 선순위 근저당·압류 여부
법인 명의 계약서에 확정일자를 받았는지
입주 직원의 전입신고 일자와 퇴거 일정
계약서에 직원 숙소 용도를 명시했는지
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 대기업이 직원 숙소로 빌린 집도 보호되나요?
A1. 제3조 제3항은 중소기업에 해당하는 법인에 적용되는 규정입니다. 중소기업이 아닌 법인은 이 규정으로 대항력을 인정받기 어려우므로, 전세권설정등기 등 별도의 담보 수단을 검토하는 것이 안전합니다.
Q2. 확정일자는 직원 이름으로 받아야 하나요?
A2. 법인 임차의 경우 확정일자를 받을 대상은 법인과 임대인 사이의 임대차계약서입니다. 직원 개인 명의로 별도 계약서를 만들 필요는 없습니다.
Q3. 입주 직원이 퇴사해 이사를 나가면 어떻게 되나요?
A3. 새로운 직원이 입주해 주민등록을 마칠 때까지 대항력이 유지되지 않을 수 있습니다. 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 다시 효력이 생기므로, 교체 일정을 최대한 공백 없이 맞추는 것이 좋습니다.
Q4. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면요?
A4. 일반 임차인과 마찬가지로 내용증명, 지급명령, 보증금반환청구 소송을 검토할 수 있습니다. 직원이 먼저 이사를 나가야 한다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지하는 방법도 함께 고려합니다.
함께 읽으면 좋은 글
글을 마치며
법인 명의로 직원 숙소를 임차할 때는 계약서 명의, 확정일자, 직원 전입 시점이 서로 맞물려야 보증금이 보호됩니다. 계약 단계에서 요건을 한 번 점검해 두면 이후 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 송파·잠실·문정에서 법인 임대차 문제로 고민하고 계시다면 계약서와 등기부를 가지고 상담받아 보시기 바랍니다.
법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.
📍 문정 · 법률사무소 제이 문정역 3번 출구 송파구 법원로8길 13, 헤리움써밋타워 3층 314호 사무실 운영 평일 09:00–19:00 변호사 방문상담 평일 10:00–16:00 · 예약제 📍 잠실 · 예약상담 잠실역 4번 출구 송파구 올림픽로 212, 갤러리아팰리스상가 2층 225호 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 · 박경미 변호사가 직접 상담합니다 ☎ 대표전화 02-6417-1551 전화상담 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 |
※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
Share article