[부동산분쟁] 계약갱신요구권·전월세상한제는 재산권 침해일까｜KBS 더라이브 토론과 헌재 판단

안녕하세요, 법률사무소 제이 박경미 변호사입니다. KBS 시사프로그램 '더라이브'의 토론 코너 '신 對 박'에 출연해 "개정 주택임대차보호법이 임대인의 재산권을 침해하는가"를 주제로 토론한 적이 있습니다.

당시 저는 재산권 행사는 공공복리에 적합해야 한다는 헌법 조항을 근거로, 개정법이 재산권을 침해하지 않는다는 입장에서 의견을 말씀드렸습니다. 이 글에서는 그 토론의 쟁점과 이후 헌법재판소의 판단, 그리고 지금 임대차 계약을 앞둔 분들이 확인할 내용을 정리합니다.

개정 주택임대차보호법의 핵심 내용

2020년 7월 말 시행된 개정법은 흔히 '임대차 3법' 중 두 축으로 불리는 계약갱신요구권과 전월세상한제를 도입했습니다. 이후 임대차 신고제가 더해졌습니다.

토론의 쟁점: 재산권 침해인가, 공공복리를 위한 제한인가

침해라는 입장

임대인이 계약 상대방과 기간, 임대료를 스스로 정할 자유가 줄어든다는 점이 핵심입니다. 이미 체결된 계약에도 갱신요구권이 적용되어 신뢰 보호에 어긋난다는 주장도 함께 제기되었습니다.

침해가 아니라는 입장

헌법은 재산권을 보장하면서도 그 행사가 공공복리에 적합하도록 정하고 있습니다. 주거는 생활의 기반이므로 임차인의 주거 안정을 위한 제한은 정당한 목적을 갖고, 임대인의 실거주 등 예외도 마련되어 있어 과도한 제한이 아니라는 논리입니다. 방송에서 제가 맡은 입장이 이쪽이었습니다.

헌법재판소의 판단(2024년 2월)

헌법재판소는 2024년 2월 28일 계약갱신요구권과 전월세상한제 등 개정 조항에 대한 헌법소원 사건에서 합헌 결정을 했습니다. 임차인의 주거 안정이라는 입법 목적이 정당하고, 임대인의 실거주 등 갱신 거절 사유를 두고 있어 재산권과 계약의 자유를 과도하게 제한한다고 보기 어렵다는 취지입니다.

따라서 현재로서는 이 제도들이 그대로 유효하며, 임대인과 임차인 모두 이를 전제로 계약을 준비해야 합니다.

임차인이 확인할 것

• 요구 시기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법이 안전합니다.

• 증액 범위: 갱신 시 증액은 5% 이내이며, 임대인이 요구하는 금액을 그대로 받아들일 의무는 없습니다.

• 해지 통지: 갱신된 계약에서도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

임대인이 확인할 것

• 거절 사유: 본인이나 직계존비속의 실거주, 2기 차임액 연체, 무단 전대 등 법이 정한 사유가 있어야 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 실거주 거절 후 제3자 임대: 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신 기간 안에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

• 신고 의무: 신고 대상 계약을 기한 내 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
A1. 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q2. 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절하면 무조건 나가야 하나요?
A2. 실거주는 법정 거절 사유입니다. 다만 거절 후 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있으니, 이후 사정을 확인해 두는 것이 좋습니다.

Q3. 5% 상한은 새 계약에도 적용되나요?
A3. 5% 상한은 기존 계약의 갱신이나 존속 중 증액에 적용됩니다. 새로운 임차인과 체결하는 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

Q4. 헌법재판소 결정 이후 바뀐 점이 있나요?
A4. 합헌 결정으로 기존 제도가 그대로 유지되었습니다. 제도 개편 논의는 계속 있으므로 계약 직전 최신 법령을 확인하는 것이 안전합니다.

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글을 마치며

계약갱신요구권과 전월세상한제는 헌법재판소 판단을 거쳐 현재 유효한 제도입니다. 갱신 요구 시기, 거절 사유, 증액 범위를 미리 확인해 두면 분쟁의 상당 부분을 예방할 수 있습니다. 송파·잠실 지역에서 임대차 갱신이나 보증금 문제로 고민 중이라면 계약서와 주고받은 연락을 함께 가져오시면 구체적으로 검토해 드립니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.