[최신판례] 등기와 실제가 다른 상가 점포, 매매한 것은 '특정 점포'일까 '공유지분'일까 (대법원 2021다220666)

오래된 재래시장이나 도매상가에서는 등기부상 호수와 실제로 장사하는 자리가 어긋나 있는 경우가 적지 않습니다. 이런 점포를 사고팔았을 때, 매수인은 계약서에 적힌 그 자리를 넘겨 달라고 할 수 있을까요.

원심은 "매매 대상은 특정 점포가 아니라 상가 전체의 공유지분"이라며 매수인의 청구를 모두 기각했습니다. 대법원은 이 판단을 뒤집고 사건을 다시 심리하라고 돌려보냈습니다.

사건 개요

원고는 2015년 9월 피고로부터 화훼 도매상가 안의 점포 한 곳을 7,200만 원에 사기로 하고 대금을 모두 치렀습니다. 계약서에는 매매목적물인 상가의 특정 부분과 인도 시점이 적혀 있었고, 피고는 당시 그 자리에서 판매대를 이용해 화원을 운영하고 있었습니다.

이 상가는 등기부와 건축물대장에 구분건물로 등재되어 있었지만, 실제로는 점포 사이에 칸막이 없이 판매대로만 구분되어 있었습니다. 오랜 기간 상인들이 빠져나가고 빈 자리를 다른 상인이 쓰면서 실제 이용 현황이 공부와 크게 달라진 상태였습니다.

쟁점

• 처분문서인 매매계약서에 나타난 당사자의 의사를 어떻게 해석해야 하는지

• 매매 목적인 권리가 매도인과 타인의 공유인 경우에도 매매계약이 유효한지

• 상가 구분점포의 공부와 실제 이용현황이 다를 때 매매목적물을 무엇으로 특정하는지

원심 판단

원심은 구분점포의 실제 이용현황과 공부가 다르다는 이유로 매매목적물을 상가건물의 공유지분이라고 전제했습니다. 그 결과 원고가 피고에게 상가의 특정 부분을 넘겨 달라고 할 수는 없다고 보아 청구를 기각했습니다.

대법원 판단

① 계약서 문언대로 해석하는 것이 원칙

처분문서는 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 기재된 문언대로 해석해야 합니다. 당사자 사이에 해석이 엇갈리면 문언, 약정의 동기와 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합해 합리적으로 해석합니다.

이 사건 계약서에는 특정 부분이 목적물로 기재되고 인도 시점까지 정해져 있었으며, 피고는 그 자리에서 실제로 영업 중이었습니다. 상가 구조와 운영의 특수성만으로는 목적물을 공유지분으로 볼 특별한 사정이 있다고 하기 어렵다고 보았습니다.

② 남의 것이 섞여 있어도 매매는 유효

매매 목적인 권리가 타인에게 속한 경우에도 매매계약은 유효하고, 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 이전할 의무를 집니다(민법 제569조). 목적물이 매도인과 타인의 공유인 경우도 마찬가지이므로, 이를 이유로 계약의 효력을 부인하거나 내용을 달리 해석할 이유는 없다고 판단했습니다.

③ 공부 기준이 원칙, 예외는 실제 현황

구분점포 매매는 원칙적으로 집합건축물대장 등 공부에 따라 구조·위치·면적이 확정된 점포를 대상으로 합니다. 다만 공부가 실제 현황과 맞지 않고 복원도 쉽지 않아 사실상 공유지분 비율을 표시하는 역할만 하며, 당사자들이 실제 이용현황대로 거래한 경우 등에는 실제 현황에 따라 점포를 특정합니다.

실무상 의미

• 계약서 기재가 가장 중요: 점포의 위치, 범위, 인도 시점을 도면이나 사진과 함께 구체적으로 적어 두면 분쟁 시 목적물 특정에 큰 도움이 됩니다.

• 공부와 현황 대조: 오래된 상가는 계약 전 등기부·건축물대장과 실제 점포 위치가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

• 매도인의 의무: 매도인이 단독 소유자가 아니더라도 계약은 유효하므로, 매도인은 권리를 취득해 넘길 책임을 집니다. 이행하지 못하면 담보책임이나 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 등기부상 호수와 실제 점포 위치가 다르면 계약이 무효인가요?
A1. 그렇지 않습니다. 계약서에 기재된 목적물과 당사자의 의사를 기준으로 무엇을 매매했는지 해석하며, 공부와 현황이 다르다는 사정만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다.

Q2. 매도인이 그 점포를 단독으로 소유하지 않았다면요?
A2. 타인의 권리를 매매하는 것도 유효하므로 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 넘길 의무가 있습니다(민법 제569조). 공유인 경우도 같습니다.

Q3. 언제 실제 이용현황 기준으로 점포가 특정되나요?
A3. 공부가 실제와 맞지 않고 복원도 어려워 사실상 지분 비율만 나타내고 있으며, 당사자들이 실제 현황대로 거래할 의사였던 경우 등 특별한 사정이 있을 때입니다.

Q4. 이 판결로 원고가 바로 점포를 넘겨받게 되었나요?
A4. 대법원은 원심의 목적물 특정에 잘못이 있다며 사건을 돌려보냈습니다. 인도 여부 등 구체적인 결론은 환송 후 심리에서 정해집니다.

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글을 마치며

오래된 상가나 시장 점포 거래는 서류와 현장이 다른 경우가 많아, 계약 단계에서 목적물을 얼마나 구체적으로 특정했는지가 분쟁의 결론을 좌우합니다. 송파·잠실·문정 인근에서 상가 점포 매매나 인도 문제로 고민하고 계시다면, 계약서와 공부, 현장 사진을 함께 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.