[최신판례] 계약 해제 후 돌려줄 사용이익, 영업이익이 아니라 임료 상당액｜대법원 2020다290804

부동산이나 영업시설을 사고팔다가 잔금 문제로 계약이 깨지면, 매도인은 "그동안 그 건물로 번 돈을 돌려달라"고 요구하는 경우가 많습니다. 매수인은 반대로 "건물 덕분이 아니라 우리가 영업을 잘해서 번 돈"이라고 다툽니다.

이번 판결은 웨딩홀 건물 매매를 둘러싼 분쟁에서 원상회복의 범위를 어디까지로 볼지 기준을 제시했습니다. 송파·잠실 일대에서 상가·영업시설 매매 분쟁을 겪는 분들께도 실무적으로 참고가 되는 판결입니다.

사건 개요

원고들은 동업으로 건물에서 웨딩홀 영업을 하다가 그 건물 등을 피고들에게 매도했습니다. 피고들은 건물을 인도받아 웨딩홀 영업을 이어갔는데, 잔금이 지급되지 않자 원고들은 계약 해제를 주장하며 소를 제기했습니다.

원고들은 원상회복으로 피고들이 그동안 웨딩홀 영업으로 얻은 이익의 반환 등을 구했습니다. 피고들은 적법한 최고가 없었고, 해제가 인정되더라도 영업이익은 원상회복 대상인 사용이익에 포함되지 않는다고 맞섰습니다.

쟁점

• 이행기가 오기 전에 한 최고, 그리고 조합원 중 한 명이 한 최고를 적법한 이행최고로 볼 수 있는지

• 계약 해제 시 매수인이 반환해야 할 사용이익의 범위(영업이익인지, 임료 상당액인지)

• 동시이행판결을 할 때 반대의무를 주문에 어떻게 적어야 하는지

원심 판단

원심은 적법한 잔금지급 이행최고가 있었다고 보았습니다. 또한 피고들이 웨딩홀 영업으로 얻은 영업이익 중 일부를 원상회복으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

대법원 판단

① 이행기 전 최고와 조합의 최고 방법

계약해제권의 발생사유인 이행지체는 채무 이행이 가능한데도 채무자가 이행기를 넘긴 것을 말하므로, 이행기가 도래하기 전에는 이행지체가 있을 수 없습니다(대법원 1982. 12. 14. 선고 82다카861 판결 등 참조). 또 조합채권의 추심은 원칙적으로 조합원 전원이 공동으로 해야 합니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007다87214 판결 등 참조).

원고들이 내세운 최고는 잔금 이행기 전에 원고 중 한 명이 한 것이어서 적법한 이행최고로 볼 수 없다고 했습니다. 다만 그 뒤 적법한 이행최고가 있었던 사정이 있어, 계약 해제를 인정한 결론 자체에는 잘못이 없다고 보았습니다.

② 사용이익은 임료 상당액

매매계약이 해제되었는데 매수인이 목적물을 인도받아 사용했다면, 원상회복으로 목적물 반환과 함께 사용이익도 반환해야 합니다. 이 사용이익 반환의무는 부당이득반환의무이므로, 특별한 사정이 없는 한 점유·사용 기간 동안 그 재산에서 통상 얻을 수 있는 이익, 즉 임료 상당액이 반환 대상입니다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2013다29196 판결 등 참조).

이 사건에서도 피고들이 반환할 사용이익은 웨딩홀 시설이 갖추어진 건물 등을 임차할 경우의 임료 상당액이고, 이를 넘어 피고들이 영업으로 얻은 영업이익이 곧 사용이익이라고 보기는 어렵다고 판단했습니다.

③ 동시이행 주문의 특정

동시이행판결에서 반대의무의 이행 또는 이행제공은 집행개시의 요건입니다. 반대의무의 내용이 특정되지 않아 그 이행을 증명할 수 없으면 강제집행을 할 수 없고, 채권자는 같은 청구의 소를 다시 제기해야 합니다(대법원 1995. 5. 12. 선고 94다25216 판결 등 참조). 따라서 법원은 반대의무의 내용을 명확하게 특정해야 한다고 강조했습니다.

대법원은 이러한 이유로 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다.

실무상 의미

• 매도인 입장: 매수인이 영업으로 큰 이익을 냈더라도 원상회복으로 받을 수 있는 것은 원칙적으로 임료 상당액입니다. 청구액을 산정할 때 감정 등으로 임료를 입증할 준비가 필요합니다.

• 최고 시점과 주체: 해제를 위한 최고는 이행기가 지난 뒤에, 공동 매도인(조합)이라면 전원 명의로 하는 것이 안전합니다.

• 매수인 입장: 해제 자체를 다투기 어렵더라도, 반환 범위를 임료 상당액으로 한정하는 주장은 충분히 해볼 수 있습니다.

• 판결 주문: 동시이행 조건이 붙는 사건은 반대의무가 집행 가능할 정도로 특정되었는지 판결 확정 전에 꼭 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 계약이 해제되면 매수인은 무엇을 돌려줘야 하나요?
A1. 인도받은 목적물을 반환하고, 사용했다면 그 기간의 사용이익도 반환해야 합니다. 매도인도 받은 대금에 이자를 붙여 돌려줘야 하며, 양측 의무는 동시이행 관계에 있습니다.

Q2. 매수인이 영업으로 번 돈 전부를 청구할 수는 없나요?
A2. 이 판결에 따르면 특별한 사정이 없는 한 반환 대상은 임료 상당액입니다. 영업이익은 매수인의 노력과 자본이 더해진 결과이므로 그대로 사용이익이 되지 않습니다.

Q3. 잔금일 전에 미리 보낸 독촉 내용증명도 효력이 있나요?
A3. 이행기 전에는 이행지체가 없으므로 해제를 위한 적법한 최고로 보기 어렵습니다. 잔금일이 지난 뒤 상당한 기간을 정해 다시 최고하는 것이 안전합니다.

Q4. 동업자 여러 명이 함께 판 경우 최고는 누가 해야 하나요?
A4. 조합채권의 추심은 원칙적으로 조합원 전원이 공동으로 해야 하므로, 최고 역시 전원 명의로 하는 것이 바람직합니다.

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글을 마치며

계약 해제 분쟁은 해제가 되느냐보다 "얼마를 돌려받고 돌려주느냐"에서 결론이 크게 갈립니다. 최고의 시점과 주체, 사용이익의 산정 방식, 판결 주문의 특정까지 처음부터 짚어 두어야 다시 소송하는 일을 막을 수 있습니다. 송파·잠실에서 부동산·영업시설 매매 분쟁으로 고민하고 계시다면 계약서와 주고받은 통지 내역을 가지고 상담을 받아 보시길 권합니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.