건물주가 특수관계 회사에 시세보다 낮게 임대했을 때, 그 회사가 받은 전대료를 곧바로 임대용역의 ‘시가’로 볼 수 있을까요. 대법원은 임차 회사가 떠안은 비용과 책임을 고려하지 않은 채 전대료를 시가로 본 원심을 파기했습니다(대법원 2017두69977). 명의신탁 주식의 부당무신고가산세 판단 기준도 함께 다뤘습니다.
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개인 사업자가 가족이나 관계회사에 부동산을 싸게 빌려주면, 과세관청은 소득세법상 부당행위계산 부인 규정을 적용해 ‘시가’ 기준으로 임대소득을 다시 계산합니다. 부가가치세 과세표준도 같은 시가를 기준으로 삼습니다.
문제는 그 시가를 어떻게 정하느냐입니다. 이 사건은 시가 산정 방법과 함께, 주식 명의신탁에 따른 증여세 부당무신고가산세의 요건까지 판단한 판결입니다.
사건 개요
원고 1은 종전에 직접 임대하던 건물을, 자신이 받던 임대료보다 낮은 임대료로 특수관계인인 회사(○○○개발)에 임대했습니다. ○○○개발은 원고 1이 받던 임대료와 같은 조건으로 이 건물을 다시 전대했습니다.
또한 원고 1은 ○○○개발 주식을 원고 2 내지 7에게 명의신탁하면서, 원고 2, 3이 자기 자금으로 출자금을 납입하고 원고 4 내지 7이 자기 자금으로 주식양수대금을 지급한 것과 같은 외관을 만들었습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2017두69977 종합소득세등부과처분취소 |
쟁점 ① | 특수관계인에 대한 저가 임대 시 부동산임대용역의 시가 |
쟁점 ② | 명의신탁 증여의제와 부당무신고가산세의 ‘부정행위’ |
결과 | 파기환송(일부) |
쟁점
임대용역의 시가: 거주자인 사업자가 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가로 부동산을 임대한 경우, 소득세법상 부당행위계산 부인과 부가가치세법상 과세표준의 기준이 되는 시가는 무엇인가
부당무신고가산세: 명의신탁 증여의제에서 주식 거래 외관을 만든 것이 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’ 또는 ‘부정행위’에 해당하는가
원심 판단
원심은 원고 1이 ○○○개발에 제공한 임대용역의 시가를 ○○○개발이 받은 전대료 상당액으로 보았습니다. 또한 명의신탁 당시의 자금거래가 구 국세기본법 제47조의2 제2항 등이 정한 부정행위에 해당한다고 판단했습니다.
대법원 판단
임대용역 시가는 법령이 정한 순서대로
대법원은 소득세법 제41조 제1항, 같은 법 시행령 제98조 제2항 제2호, 구 부가가치세법 관련 규정에 따라, 이 경우 시가는 사업자가 특수관계인 외의 자와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격에 의해야 한다고 보았습니다. 그런 가격이 없거나 시가가 불분명하면 감정평가법인의 감정가액 등 법령이 정한 방법으로 계산한 금액에 의합니다.
이 사건에서 원고 1과 ○○○개발은 ○○○개발이 원고 1 대신 부담하기로 한 각종 비용과 책임 등을 고려해 임대료를 정했습니다. 그런데도 이를 고려하지 않고 전대료가 원고 1이 종전에 받던 임대료와 같다는 사정만으로 전대료 상당액을 곧바로 시가로 단정할 수는 없다고 하여, 원심을 파기했습니다.
명의신탁 외관 형성은 ‘부정행위’가 아니다
구 국세기본법 제47조의2 제2항은 ‘부정행위’로 과세표준 신고를 하지 않으면 산출세액 등의 100분의 40을 가산세로 부과하도록 정하고 있었습니다. 대법원은 ‘부정행위’란 조세의 부과·징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 행위를 말하고, 단순한 무신고나 허위신고는 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다(대법원 2017. 4. 13. 선고 2015두44158 판결 참조).
또한 주식을 명의신탁하면서 매매 등이 있었던 것과 같은 외관을 만들고 그에 따른 계약서나 계좌거래내역으로 신고하는 것은 명의신탁에 통상 뒤따르는 부수행위에 불과하다고 하였습니다(대법원 2018. 12. 13. 선고 2018두36004 판결 참조). 증여세 부과·징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 정도에 이르렀다는 특별한 사정이 없으면 부당무신고가산세 요건에 해당하지 않는다고 보아, 이 부분 원심도 파기했습니다.
실무상 의미
관계회사에 부동산을 임대하는 경우, 임대료가 낮더라도 임차인이 관리비·수선비·공실 위험 등 비용과 책임을 떠안았다면 그 사정이 시가 판단에 반영되어야 합니다. 과세관청이 전대료 등 단순 비교로 시가를 정했다면 다툴 여지가 있습니다.
준비할 자료 | 활용 목적 |
|---|---|
임대차·전대차 계약서 | 임차인이 부담한 비용과 책임의 범위 확인 |
유사 거래 사례 | 특수관계인 외의 자와의 계속 거래가격 또는 제3자 간 일반 거래가격 입증 |
감정평가서 | 시가가 불분명할 때 법령상 계산 방법의 근거 |
명의신탁 경위 자료 | 통상의 부수행위인지, 적극적 은닉행위인지 구분 |
가산세는 본세보다 다툼의 여지가 넓은 경우가 많습니다. 부과처분을 받았다면 처분의 근거가 된 ‘부정행위’ 사실이 무엇인지부터 확인하고, 불복 기간 안에 대응하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 관계회사에 임대료를 낮게 받으면 무조건 세금이 추가로 나오나요?
A1. 부당하게 낮은 대가로 임대한 것으로 인정되면 시가를 기준으로 소득을 다시 계산할 수 있습니다. 다만 임차인이 부담한 비용과 책임 등을 고려하면 실제로는 부당하게 낮지 않다고 볼 여지도 있습니다.
Q2. 전대료와 같으면 그것이 시가 아닌가요?
A2. 이 판결은 임차 회사가 떠안은 비용과 책임을 고려하지 않은 채 전대료와 같다는 사정만으로 시가를 단정할 수 없다고 보았습니다. 거래 조건 전체를 비교해야 합니다.
Q3. 주식을 명의신탁하면 부당무신고가산세가 붙나요?
A3. 명의신탁에 통상 뒤따르는 외관 형성이나 신고만으로는 ‘부정행위’로 보지 않는 것이 판례 입장입니다. 증여세 부과·징수를 현저히 곤란하게 할 정도의 특별한 사정이 있는지가 관건입니다.
Q4. 세금 부과처분에 불복하려면 어떻게 해야 하나요?
A4. 처분을 안 날부터 90일 이내에 이의신청, 심사청구 또는 심판청구를 거친 뒤 행정소송을 제기할 수 있습니다. 기간을 넘기면 다투기 어려우므로 처분서를 받으면 바로 검토하시기 바랍니다.
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글을 마치며
특수관계인과의 거래는 세무상 시가 판단이 핵심입니다. 대법원 2017두69977 판결은 시가를 정할 때 거래 조건 전체를 살펴야 하고, 명의신탁에 통상 수반되는 외관 형성만으로는 부당무신고가산세를 부과할 수 없다는 기준을 보여 줍니다. 송파·잠실 지역에서 부동산 임대나 명의신탁 관련 과세처분을 받으셨다면 불복 기간 안에 검토를 시작하시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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