[최신판례] 본계약 전 우선협상대상자 선정 취소, 신청예약금은 돌려받을 수 있을까｜대법원 2018다267610

공모형 개발사업에서는 본계약을 맺기 전에 우선협상대상자를 먼저 정하고, 그 대가로 신청예약금(보증금)을 받는 경우가 많습니다. 그런데 본계약 전에 사정이 바뀌어 선정이 취소되면, 이미 낸 예약금을 돌려받을 수 있는지가 문제됩니다.

이 글에서는 본계약 체결 전 단계에서도 사업시행자가 선정을 취소하고 예약금을 몰취할 수 있는지에 관한 대법원 판결을 정리합니다. 송파·문정 지역에서 개발사업·공모사업 계약을 검토하시는 분들께 참고가 되도록 실무상 유의점도 함께 담았습니다.

사건 개요

원고 측 컨소시엄은 대규모 테마파크 개발사업의 우선협상대상자로 선정되었고, 공모지침서에 따라 신청예약금을 납부했습니다. 이 사업은 글로벌 테마파크 브랜드의 IP 라이선스를 확보하는 것이 전제였습니다.

그런데 글로벌 테마파크 본사인 A사가 원고 측 컨소시엄에 사업 불참 의사를 표시했습니다. 피고(사업시행자)는 공모지침서 제28조 제2항 제2호, 제4항에 따라 우선협상대상자 선정을 취소하고 신청예약금을 몰취했습니다.

원고는 "IP 라이선스를 취득해 사업을 수행하는 것은 본계약 체결 이후의 의무"라는 등의 주장을 하며 신청예약금 반환을 청구했습니다.

쟁점

• 본계약을 체결하기로 한 기한이 오기 전에도 사업시행자가 우선협상대상자 선정을 취소하고 손해배상 예정액(신청예약금)을 몰취할 수 있는지

• 지침서가 정한 '사업수행능력이 의심스러운 객관적인 사유가 발견된 때'의 의미

• 핵심 파트너(IP 보유사)의 사업 불참 의사 표시가 위 사유에 해당하는지

원심 판단

원심은 피고가 지침서 조항에 따라 우선협상대상자 선정을 취소하고 신청예약금을 몰취한 것이 정당하다고 보아, 원고의 신청예약금 반환 청구를 받아들이지 않았습니다. 원고가 이에 불복해 상고했습니다.

대법원 판단

우선협상 단계를 두는 이유

대법원은 대규모 개발사업은 장기간 진행되므로, 개발사업자의 사업수행능력이 부족하면 사업자 교체 과정에서 사업이 지연되어 사업시행자가 큰 손해를 입을 우려가 있다고 보았습니다. 본계약 전에 우선협상대상자를 정해 일정 기간 협의·검토하는 것은 이런 손해 가능성을 줄이기 위한 장치라는 것입니다.

따라서 우선협상대상자가 장차 사업을 제대로 진행하지 못할 우려가 드러난 경우, 사업시행자로서는 약정기한까지 기다려 본계약 체결을 거절하는 데 그치지 않고, 그 전이라도 선정을 취소하고 손해배상 예정액을 몰취해 손해를 최소화할 필요가 있다고 판단했습니다.

지침서 조항의 의미

지침서 제28조 제2항 제2호, 제4항은 본계약 기한 전이라도 '사업수행능력이 의심스러운 객관적인 사유가 발견된 때'에는, 이행기 전의 불이행에 대한 구제수단으로서 우선협상대상자 자격을 취소하고 신청예약금을 사업시행자에게 귀속시킬 수 있도록 정한 것이라고 보았습니다.

여기서 '사업수행능력이 의심스러운 객관적인 사유가 발견된 때'란, 컨소시엄이 장차 사업협약에서 의무로 정할 사항 등을 정상적으로 수행할 것을 기대하기 어렵다고 평가할 만한 객관적인 사정이 생긴 경우를 뜻합니다.

이 사건에의 적용

A사가 사업 불참 의사를 명백히 밝혀, 원고 측 컨소시엄이 글로벌 테마파크 IP 라이선스를 취득하리라고 기대하기 어렵다고 볼 사정이 객관적으로 확인되었습니다. 대법원은 이것이 위 사유에 해당한다고 보아 상고를 기각했습니다.

실무상 의미

이 판결은 '본계약 이후의 의무'라는 형식 논리만으로는 예약금 몰취를 다투기 어렵다는 점을 보여줍니다. 우선협상 단계에서도 사업 수행 가능성 자체가 객관적으로 무너지면, 지침서가 정한 취소·몰취 조항이 적용될 수 있습니다.

• 공모지침서와 제안서는 본계약 전 단계의 권리·의무를 정하는 핵심 문서이므로, 제출 전 취소·몰취 조항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 컨소시엄 구성원, 특히 라이선스나 핵심 기술을 가진 파트너의 참여를 어느 수준까지 확약받았는지가 결정적일 수 있습니다.

• 분쟁이 생기면 '객관적 사유'의 존재 여부가 증거로 다투어지므로, 협의 과정의 서면 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 본계약을 맺기 전이면 예약금은 당연히 돌려받을 수 있지 않나요?
A1. 그렇지 않습니다. 이 판결처럼 지침서에 '사업수행능력이 의심스러운 객관적 사유'가 있으면 기한 전이라도 취소·몰취할 수 있다는 조항이 있고, 그 사유가 인정되면 반환받기 어렵습니다.

Q2. '객관적인 사유'는 어느 정도여야 하나요?
A2. 대법원은 장차 사업협약상 의무를 정상적으로 수행할 것을 기대하기 어렵다고 평가할 만한 객관적인 사정이 생긴 경우라고 보았습니다. 단순한 우려나 추측이 아니라, 이 사건의 핵심 파트너 불참 의사처럼 확인 가능한 사정이 필요합니다.

Q3. 몰취된 예약금이 지나치게 많다면 감액을 구할 수 있나요?
A3. 신청예약금이 손해배상 예정액의 성격을 가진다면, 민법 제398조 제2항에 따라 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 다만 감액 여부는 사업 규모, 예상 손해, 계약 경위 등을 종합해 판단되므로 사안별 검토가 필요합니다.

Q4. 공모에 참여하기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
A4. 지침서의 선정 취소 사유, 예약금 귀속 조건, 컨소시엄 구성원 변경 허용 여부를 먼저 확인하시고, 핵심 파트너와의 참여 약정을 서면으로 구체화해 두시는 것이 안전합니다.

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글을 마치며

우선협상 단계의 예약금은 본계약 전이라는 이유만으로 보호되지 않습니다. 지침서의 취소·몰취 조항과 컨소시엄 구성원의 참여 확약 수준을 미리 점검해 두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다. 기업법무 자문은 시간당 33만 원 기준으로 진행하며, 예상 소요 시간은 상담 시 미리 안내드립니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.