감정평가사의 '고의로 잘못된 평가'를 처벌하는 규정은 금융기관 등 공신력 있는 기관이 의뢰한 감정평가에만 적용되는 것이 아니라, 널리 제3자가 의뢰한 감정평가에도 적용됩니다. 평가 원칙과 기준에 어긋나거나 신의성실에 위배된 방법으로 결과가 공정성·합리성을 잃었다면 위반죄가 성립합니다(대법원 2019도3595, 상고기각).
![[최신판례] 개인이 의뢰한 감정평가도 '고의로 잘못된 평가'면 처벌된다｜대법원 2019도3595](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-04T06%3A30%3A35.620Z-247c7697-d0d5-4747-9264-d4ca5d7ed6f9&w=3840&q=75)
💡
감정평가 금액은 분양전환가격, 보상금, 담보 한도처럼 많은 사람의 이해관계를 좌우합니다. 그래서 법은 감정평가사에게 공정하게 평가할 의무를 지우고, 고의로 잘못된 평가를 하면 형사처벌합니다.
이 사건은 아파트 분양전환가격 산정을 위한 감정평가에서 의뢰인의 부정한 청탁을 받고 평가한 감정평가사들이 처벌 대상인지가 문제 된 사안입니다. 판결 내용을 차례로 정리합니다.
사건 개요
감정평가사인 피고인들은 한남더힐 아파트 분양전환대책위원회 위원장 A로부터 분양전환가격 산정을 위한 감정평가를 의뢰받았습니다.
공시가격, 임대보증금 가격, 거래사례 선정과 품등비교 등에 따라 정상적으로 평가하면 A가 원하는 금액이 나올 수 없었는데도, 피고인들은 A로부터 최대한 낮은 금액으로 산정해 달라는 부정한 청탁을 받고 감정평가를 진행했습니다.
쟁점
구 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(2013. 8. 6. 법률 제12018호로 일부개정되기 전의 것, 이하 '구 부동산공시법') 제37조 제1항은 감정평가업자의 성실의무를 정하고, 제43조 제4호는 이를 위반하여 고의로 잘못된 평가를 한 자를 2년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하도록 했습니다.
처벌 대상인 제29조 제1항 제6호의 '타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가'가 금융기관·보험회사·신탁회사 및 이에 준하는 공신력 있는 기관의 의뢰로 한정되는지
위반죄에서 말하는 '고의에 의한 잘못된 평가'의 의미
원심 판단
원심은 피고인들이 부정한 청탁을 받고 신의성실 의무에 위배되는 방법으로 감정평가를 하여 결과가 공정성과 합리성을 갖추지 못했다고 보아 구 부동산공시법 제43조 제4호 위반죄를 인정했습니다.
대법원 판단(판결 요지)
대법원은 원심 판단을 수긍하고 상고를 기각했습니다.
1. 처벌 대상 감정평가의 범위
구 부동산공시법의 규정 내용과 체계, 입법목적을 종합하면, 구 부동산공시법 제37조 제1항의 성실의무 등이 적용되는 감정평가업자의 업무 중 제29조 제1항 제6호의 '금융기관․보험회사․신탁회사 등 타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가'에는 금융기관․보험회사․신탁회사와 이에 준하는 공신력 있는 기관의 의뢰에 의한 감정평가뿐만 아니라 널리 제3자의 의뢰에 의한 감정평가도 모두 포함된다고 보아야 한다.
2. '고의로 잘못된 평가'의 의미
구 부동산공시법 제43조 제4호 위반죄는 같은 법 제31조에 따라 제정된 감정평가에 관한 규칙 등에서 정한 감정평가의 원칙과 기준에 어긋나거나 신의성실의 의무에 위배되는 방법으로 감정평가를 함으로써 그 결과가 공정성과 합리성을 갖추지 못한 모든 경우에 성립한다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2001도361 판결, 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003도1869 판결 등 참조).
실무상 의미
감정평가를 누가 의뢰했는지에 따라 감정평가사의 책임이 달라지지 않는다는 점을 분명히 한 판결입니다. 개인이나 단체가 의뢰한 감정평가라도 원칙과 기준을 벗어나 의뢰인이 원하는 금액에 맞추면 형사책임이 생길 수 있습니다.
이 판결은 구법에 관한 것이며, 현재는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」이 감정평가법인등의 성실의무와 그 위반에 대한 처벌을 정하고 있습니다. 사건 당시 적용 법률과 현행 법률을 구분해 검토해야 합니다.
입장 | 살펴볼 점 |
|---|---|
감정평가 결과를 다투는 쪽 | 거래사례 선정, 품등비교, 적용 기준이 규칙에 맞는지 확인 |
평가를 의뢰하는 쪽 | 특정 금액을 요구하는 청탁은 감정평가사뿐 아니라 의뢰인에게도 위험 |
수사를 받는 감정평가사 | 평가 근거 자료와 의뢰인과의 연락 내역을 시점별로 정리 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 개인이 의뢰한 감정평가도 처벌 대상이 되나요?
A1. 이 판결에 따르면 그렇습니다. 금융기관 등 공신력 있는 기관의 의뢰에 한정되지 않고, 널리 제3자가 의뢰한 감정평가도 포함됩니다.
Q2. 감정평가 금액이 시세와 다르면 모두 범죄인가요?
A2. 그렇지 않습니다. 감정평가 원칙과 기준에 어긋나거나 신의성실에 위배되는 방법으로 평가해 결과가 공정성·합리성을 잃은 경우에 문제가 되며, 고의가 인정되어야 합니다.
Q3. 감정평가법인도 처벌받나요?
A3. 구 부동산공시법은 법인 대표자 등의 위반행위에 대해 법인도 처벌하는 양벌규정(제46조)을 두고 있었습니다.
Q4. 감정평가 결과가 부당하다고 생각되면 어떻게 해야 하나요?
A4. 평가서의 거래사례, 비교 요소, 적용 기준을 먼저 확인하고, 소송 중이라면 재감정 신청이나 감정인 신문을 검토할 수 있습니다. 부정한 개입이 의심되면 관련 자료를 확보한 뒤 형사절차를 검토합니다.
함께 읽으면 좋은 글
글을 마치며
감정평가는 숫자로 결론이 나오지만, 그 숫자가 어떤 근거와 절차로 나왔는지가 법적 판단의 핵심입니다. 감정평가와 관련된 형사 문제나 평가 결과에 대한 다툼이 있다면 송파 문정·잠실에서 사건 자료를 함께 검토해 드립니다.
법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.
📍 문정 · 법률사무소 제이 문정역 3번 출구 송파구 법원로8길 13, 헤리움써밋타워 3층 314호 사무실 운영 평일 09:00–19:00 변호사 방문상담 평일 10:00–16:00 · 예약제 📍 잠실 · 예약상담 잠실역 4번 출구 송파구 올림픽로 212, 갤러리아팰리스상가 2층 225호 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 · 박경미 변호사가 직접 상담합니다 ☎ 대표전화 02-6417-1551 전화상담 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 |
※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
Share article