채무자와 배우자가 공유하는 부동산에 공동근저당이 설정되어 있다면, 채무자 지분이 부담하는 피담보채권액은 원칙적으로 최고액 한도에서 피담보채권 전액으로 봅니다. 공제 후 남는 가치가 없다면 그 지분을 배우자에게 넘겨도 사해행위가 아닙니다(대법원 2021다258777, 파기환송).
![[최신판례] 공동근저당 잡힌 부부 공유부동산, 지분을 배우자에게 넘기면 사해행위일까｜대법원 2021다258777](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-03T16%3A21%3A36.836Z-2542b9ba-3307-4abc-af8a-92e59b7d2b52&w=3840&q=75)
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빚이 있는 사람이 배우자에게 부동산 지분을 넘기면, 채권자는 흔히 사해행위취소소송을 검토합니다. 그런데 그 부동산에 이미 근저당이 잡혀 있다면 사정이 달라집니다. 근저당 채무를 빼고 나면 채권자가 강제집행으로 가져갈 수 있는 몫이 처음부터 없었을 수도 있기 때문입니다.
이 글에서는 부부가 공유하는 부동산 전체에 공동근저당이 설정된 상태에서 남편이 자기 지분을 아내에게 이전한 사안을 다룬 대법원 판결을 정리합니다. 채권자취소소송을 준비하는 채권자와, 반대로 소송을 당한 수익자 모두에게 판단 기준이 되는 판례입니다.
사건 개요
채무자는 아내와 함께 부동산 한 채를 공유하고 있었고, 그 부동산 전체에는 공동근저당권이 설정되어 있었습니다. 이후 채무자는 자기 지분을 아내에게 이전했고, 채무자의 다른 채권자가 이 지분 이전이 사해행위라며 취소를 구했습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건 | 대법원 2021다258777 사해행위취소 |
당사자 관계 | 채무자와 그 처가 부동산을 공유 |
담보 상황 | 공유부동산 전체에 공동근저당 설정 |
문제된 행위 | 채무자가 자기 지분을 처에게 이전 |
결론 | 원심 파기환송 |
쟁점
사해행위인지는 결국 채무자의 책임재산이 줄었는지로 판단합니다. 근저당이 설정된 재산을 넘긴 경우에는 그 재산의 가액에서 근저당의 피담보채권액을 뺀 나머지만 일반채권자의 몫(책임재산)으로 봅니다.
채무자 지분이 부담하는 피담보채권액을 얼마로 계산해야 하는가
공유자인 아내의 지분을 일반 공동담보처럼 가액 비율로 나눠 계산할 수 있는가, 아니면 물상보증인의 지분으로 보아 채무자 지분이 전액을 부담하는가
원심 판단
원심은 채무자 지분의 가액에서 그 지분이 분담하는 피담보채권액을 공제하고도 남는 부분이 있다고 보았습니다. 그래서 지분 이전으로 책임재산이 줄었다며 사해행위를 인정했습니다.
대법원 판단
1. 기본 법리 — 근저당 재산의 책임재산
채무자가 양도한 목적물에 근저당권이 설정되어 있으면, 일반채권자의 공동담보가 되는 책임재산은 최고액 한도에서 피담보채권액을 공제한 나머지 부분뿐입니다. 피담보채권액이 목적물 가액을 넘으면 그 양도는 사해행위가 아닙니다.
2. 공동근저당의 안분 원칙과 예외
여러 부동산에 공동근저당이 설정된 경우, 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 원칙적으로 민법 제368조 취지에 따라 각 부동산 가액에 비례해 안분합니다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2003다39989 판결).
그러나 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유라면 다릅니다. 물상보증인은 민법 제481조, 제482조의 변제자대위로 채무자 소유 부동산에 근저당권을 행사할 수 있는 지위에 있으므로, 물상보증인이 채무자에게 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유 부동산이 최고액 한도에서 피담보채권액 전액을 부담하는 것으로 봅니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다78234 판결).
3. 하나의 공유부동산에도 같은 법리
이 법리는 하나의 공유부동산 중 일부 지분은 채무자 소유, 나머지 지분은 물상보증인 소유인 경우에도 똑같이 적용됩니다(대법원 2013. 7. 18. 선고 2012다5643 전원합의체 판결). 대법원은 이 기준에 따라 채무자 지분에서 남는 가치가 있다고 본 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.
실무상 의미
입장 | 확인할 점 |
|---|---|
채권자 | 채무자 지분 가액이 근저당 피담보채권 전액보다 큰지 먼저 계산 |
수익자(배우자 등) | 공유자가 물상보증인 지위인지, 구상권 행사 불가 사정이 있는지 검토 |
공통 | 시가 감정, 실제 피담보채권액(최고액이 아닌 실채무액) 자료 확보 |
채권자 입장에서는 지분 가액만 보고 소송을 제기했다가, 근저당 채무 전액을 공제하는 순간 청구가 기각될 수 있습니다. 소 제기 전에 등기부, 대출 잔액, 시가를 함께 확인해 책임재산이 실제로 남는지 따져 보는 것이 중요합니다.
반대로 지분을 넘겨받은 배우자는 이 판례를 근거로 사해행위가 아니라는 항변을 구체적인 숫자로 입증할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 사해행위취소소송은 언제까지 제기해야 하나요?
A1. 채권자가 취소 원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 제기해야 합니다(민법 제406조 제2항).
Q2. 근저당 최고액과 피담보채권액은 같은 개념인가요?
A2. 아닙니다. 최고액은 담보 한도이고, 피담보채권액은 실제 남아 있는 채무액입니다. 책임재산 계산에서는 최고액 한도 안의 실제 피담보채권액을 공제합니다.
Q3. 공유자인 배우자가 같은 대출의 연대채무자라면 결론이 달라지나요?
A3. 이 판례는 공유자가 물상보증인인 경우를 전제로 합니다. 공유자가 채무자 지위를 함께 가진다면 안분 방식이 문제될 수 있으므로 개별 사실관계를 따져 보아야 합니다.
Q4. 사해행위가 인정되면 어떻게 되나요?
A4. 지분 이전 행위가 취소되고 원상회복이 이루어집니다. 근저당이 있는 경우에는 원물반환 대신 가액배상이 문제되는 경우가 많습니다.
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글을 마치며
근저당이 잡힌 부동산의 지분 이전이 사해행위인지는 감정가와 실제 채무액을 넣어 계산해 보아야 답이 나옵니다. 송파·문정 일대에서 채권자취소소송을 준비하거나 소송을 당해 대응을 고민하고 계시다면, 등기부등본과 대출 잔액 자료를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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