개발행위허가 없이 토지의 형질을 변경(성토)한 경우, 행정청은 형질을 변경한 사람에게만 국토계획법에 따른 원상회복 조치명령을 할 수 있습니다. 명문의 규정이 없는 한 그 토지를 나중에 양수한 사람에게는 원상회복을 명할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 2021두41686, 상고기각).
![[최신판례] 무단 성토된 토지를 산 사람에게 원상회복을 명할 수 있을까 (대법원 2021두41686)](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-03T07%3A40%3A42.342Z-389c377c-6220-48d9-b5aa-23a9a2ee20cf&w=3840&q=75)
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토지를 매수한 뒤에야 이전 소유자나 제3자가 허가 없이 흙을 쌓아 올린 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 이때 관할 관청이 새 소유자에게 원상회복을 명하면, 새 소유자는 자신이 하지 않은 행위의 비용을 떠안게 됩니다.
이 사건은 바로 이런 상황에서 원상회복 시정명령의 취소를 구한 사안입니다. 송파·문정에서 토지 거래나 개발행위 관련 처분으로 고민하시는 분들이 참고할 수 있도록 정리합니다.
사건 개요
원고가 소유권을 취득한 토지에는 그 전에 개발행위허가를 받지 않은 성토가 이루어져 있었습니다. 관할 행정청은 원고에게 원상복구를 명하는 조치명령을 했고, 원고는 그 처분의 취소를 구했습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2021두41686 원상회복 시정명령처분 취소 |
문제 된 행위 | 개발행위허가 없는 토지형질변경(성토) |
처분 상대방 | 성토 이후 토지 소유권을 취득한 원고 |
결론 | 처분 위법, 상고기각 |
쟁점
쟁점은 무단 형질변경 이후 토지를 양수한 사람에게 국토계획법 제60조 제3항, 제133조 제1항에 따라 원상회복을 명할 수 있는지입니다.
관련 조항
제56조 제1항 제2호: 토지의 형질을 변경하려는 자는 시장·군수 등의 개발행위허가를 받아야 합니다.
제60조 제3항: 개발행위허가를 받지 않고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 하는 자에게 원상회복을 명할 수 있습니다.
제133조 제1항 제5호: 개발행위허가 또는 변경허가를 받지 않고 개발행위를 한 자에게 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있습니다.
원심 판단
원심은 무단 성토가 이루어진 뒤 소유권을 취득한 원고에게 한 원상복구 조치명령이 위법하다고 판단했습니다. 행정청이 상고했으나 대법원은 원심의 판단을 그대로 유지했습니다.
대법원 판단
판시사항
◇ 개발행위허가를 받지 않은 토지형질변경(성토)이 이루어진 이후 그 토지를 양수한 자에게 국토계획법 제60조 제3항, 제133조 제1항에 따라 원상회복을 명하는 조치를 할 수 있는지 여부(소극) ◇
대법원은 위 조항들을 종합하면 행정청은 토지의 형질을 변경한 자에 대하여만 원상회복 등의 조치명령을 할 수 있고, 명문의 규정이 없는 한 그 토지를 양수한 자에게는 조치명령을 할 수 없다고 보았습니다(대법원 2007. 2. 23. 선고 2006도6845 판결 등 참조).
또한 건축법 등 다른 법률과 달리 국토계획법에는 직접 개발행위를 한 자 외에 위반행위에 이용된 토지의 소유자 등에게 조치명령을 할 수 있는 조항이 없다는 점을 지적했습니다. 이에 따라 원고에 대한 조치명령이 위법하다고 본 원심을 수긍해 상고를 기각했습니다.
실무상 의미
이 판결은 침익적 행정처분의 상대방은 법률에 명확한 근거가 있어야 한다는 원칙을 확인한 것입니다. 다만 다른 법률에 소유자 등을 상대로 한 조치명령 근거가 있으면 결론이 달라질 수 있으므로, 처분의 근거 법령을 정확히 확인해야 합니다.
상황 | 확인할 점 |
|---|---|
원상회복 명령을 받은 경우 | 처분서의 근거 조항이 국토계획법인지, 다른 법률인지 |
형질변경 시점 | 성토 등이 소유권 취득 전에 이루어졌는지 보여 줄 자료 |
불복 기간 | 행정심판·취소소송 제기 기간을 넘기지 않도록 주의 |
토지 매수 전 | 현황 측량, 항공사진, 개발행위허가 이력 확인 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 이전 소유자가 한 무단 성토 때문에 원상회복 명령을 받았습니다. 따라야 하나요?
A1. 국토계획법에 근거한 명령이라면 이 판결에 따라 다툴 여지가 있습니다. 처분서를 받은 뒤 정해진 기간 안에 행정심판이나 취소소송을 제기해야 하므로 빠르게 검토하는 것이 좋습니다.
Q2. 건축법 위반 건축물을 산 경우에도 같은가요?
A2. 다를 수 있습니다. 대법원은 건축법 등 다른 법률에는 토지 소유자 등에게 조치명령을 할 수 있는 조항이 있다는 점을 국토계획법과의 차이로 들었습니다. 근거 법령별로 따로 검토해야 합니다.
Q3. 성토가 언제 이루어졌는지 어떻게 입증하나요?
A3. 연도별 항공사진, 매매 당시 현장 사진, 측량 자료, 인근 주민 진술 등이 활용될 수 있습니다. 매수 전후의 토지 상태를 보여 주는 자료를 최대한 확보해 두는 것이 좋습니다.
Q4. 실제로 성토를 한 사람에게 비용을 청구할 수 있나요?
A4. 사안에 따라 매도인에 대한 하자담보책임이나 손해배상, 실제 행위자에 대한 불법행위 책임 등을 검토할 수 있습니다. 매매계약서의 특약 내용도 함께 확인해야 합니다.
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글을 마치며
원상회복 명령은 비용 부담이 큰 처분이지만, 처분의 상대방이 법률상 정당한지부터 따져 볼 필요가 있습니다. 특히 토지를 매수한 뒤 이전의 위반행위로 처분을 받았다면 근거 법령과 형질변경 시점을 먼저 확인하는 것이 출발점입니다. 송파·잠실에서 토지 관련 행정처분으로 고민하고 계시다면 처분서와 매매계약서를 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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