[최신판례] 빌린 땅을 넘어 지은 건물, 지상물매수청구 할 수 있을까｜대법원 2021다260671

건물을 지을 목적으로 땅을 빌린 임차인은 임대기간이 끝났을 때 임대인에게 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다(지상물매수청구권). 그런데 그 건물이 빌린 땅을 넘어 임대인의 다른 땅까지 걸쳐 있다면 어떻게 될까요?

이번 글에서는 이 문제를 다룬 대법원 2021다260671 건물등철거 판결을 정리합니다. 토지 임대차와 건물 철거 분쟁에서 참고할 만한 판례입니다.

사건 개요

건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 피고(임차인)는 임대기간이 만료되자 지상물매수청구를 했습니다. 원고(임대인)는 건물등철거를 구했습니다.

문제는 매수청구 대상 건물이 임대토지 외에 인접한 임대인 소유 토지 위에 걸쳐 있었다는 점입니다. 대법원이 확인한 사정에 따르면, 임차인의 불법 증개축으로 건물의 절반 이상이 임대차 목적 토지가 아닌 3필지를 무단으로 침범해 건립되어 있었습니다.

쟁점

임차인 소유 건물이 임대토지뿐 아니라 임대하지 않은 인접 토지에까지 걸쳐 있는 경우에도 지상물매수청구가 허용되는지가 쟁점입니다.

지상물매수청구권의 취지와 해석원칙

대법원은 지상물매수청구권의 취지를 다음과 같이 설명했습니다. 민법은 지상물의 잔존가치를 보존하려는 국민경제적 요청과, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 희생되기 쉬운 임차인을 보호하기 위해 계약을 성실하게 지켜 온 임차인에게 계약갱신 요구권을 주고, 임대인이 이를 거절하고 토지를 자기 뜻대로 쓰려면 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매수하도록 했습니다.

그렇다면 임대인에게는 지상물을 매수한 뒤 그 제한에서 완전히 벗어나 매수한 건물과 대지를 자유롭게 사용·처분할 수 있는 권리가 보장되어야 하고, 임대인의 재산권 행사를 제한하는 이 예외적 강행규정은 엄격하게 해석해야 한다고 보았습니다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 등 참조).

원심 판단

원심은 건물이 임대토지 외에 인접한 임대인 소유 토지에 걸쳐 있더라도, 매수청구가 허용되면 원고가 철거나 손해배상 의무를 부담할 염려가 없고 건물과 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 있어 재산권 행사에 지나친 제약이 되기 어렵다고 보았습니다. 그래서 피고의 건물매수청구가 허용된다고 판단했습니다.

대법원 판단

대법원은 다음 사정들을 들어 임대인이 건물과 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 없고, 이는 재산권 행사에 지나친 제약이 되므로 매수청구가 허용된다고 보기 어렵다고 판단해 원심판결을 파기환송했습니다.

• 임차인의 불법 증개축으로 건물의 절반 이상이 임대차 목적 토지가 아닌 3필지를 무단 침범해 건립된 점

• 매수청구가 허용되면 임대인은 임대하지 않았던 3필지에 대해서도 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 되는 점

• 애초 임차인이 신축한 건물과의 동일성조차 장담하기 어려워 매수에 따른 소유권이전등기를 마칠 수 있는지도 불확실한 점

• 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 ‘전’인 필지 위에 걸쳐 있어 사실상 건물 전체 철거가 불가피해 보이는 점

• 공부상 등재된 부분을 제외한 불법 증개축 부분에 대해 원고가 철거 등 원상회복 의무를 부담하고, 이행강제금 부과 위험도 이전되는 점

실무상 의미

지상물매수청구권은 임차인을 보호하는 강행규정이지만, 그 행사로 임대인이 매수한 건물과 대지를 자유롭게 쓰지 못하게 되는 경우까지 보호하지는 않습니다. 특히 무단 증개축으로 임대 범위를 벗어난 건물은 매수청구가 부정될 수 있습니다.

토지 임대차가 끝나 갈 무렵이라면 측량과 건축물대장 확인부터 해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 토지임차인은 언제 지상물매수청구를 할 수 있나요?
A1. 건물 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차가 기간 만료로 끝나고 건물 등 지상시설이 남아 있는 경우, 임차인은 먼저 계약갱신을 청구할 수 있고 임대인이 이를 원하지 않으면 지상물 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제643조, 제283조).

Q2. 건물이 이웃 땅을 조금만 넘어도 매수청구가 막히나요?
A2. 이 판결은 건물의 절반 이상이 임대하지 않은 3필지를 침범하고 철거·원상회복 부담까지 생기는 사안이었습니다. 침범 정도와 임대인이 받는 제약의 크기에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 사정을 따져야 합니다.

Q3. 불법 증개축 부분은 어떻게 되나요?
A3. 이 사건에서 대법원은 공부상 등재되지 않은 불법 증개축 부분에 대해 매수인(임대인)이 철거 등 원상회복 의무와 이행강제금 위험을 떠안게 된다는 점을 매수청구를 부정하는 사정으로 들었습니다.

Q4. 매수청구가 부정되면 임차인은 건물을 철거해야 하나요?
A4. 매수청구가 허용되지 않으면 임대인의 건물 철거 및 토지 인도 청구가 받아들여질 가능성이 높아집니다. 이 사건은 파기환송되었으므로 최종 결론은 환송 후 원심에서 다시 판단하게 됩니다.

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글을 마치며

지상물매수청구권은 임차인 보호 제도이지만, 임대인이 매수 후 건물과 대지를 자유롭게 사용·처분할 수 있어야 한다는 한계가 있습니다. 건물이 임대 범위를 넘어 지어졌다면 매수청구가 부정될 수 있으므로, 측량과 공부 확인을 통해 실제 상태부터 정리하는 것이 중요합니다.

송파·잠실 인근에서 토지 임대차나 건물 철거 분쟁으로 고민하고 계시다면 계약서와 측량 자료를 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.