[최신판례] 근저당권 설정 후 추가된 대출도 담보될까｜대법원 2021다255648

은행이 근저당권을 설정한 뒤 같은 채무자에게 추가로 대출을 해 주고, 그 대출도 기존 근저당권으로 담보하기로 약정하는 경우가 많습니다. 그런데 경매에서 후순위저당권자가 "근저당권 설정 당시의 대출만 담보된다"며 배당에 이의를 제기한다면 어떻게 될까요?

이 글에서는 이 문제를 다룬 대법원 판결을 송파 법률사무소 제이 박경미 변호사가 정리했습니다.

사건 개요

이 사건 근저당권의 설정자와 근저당권자는 근저당권 설정 이후 근저당권설정 변경계약을 체결하여 피담보채무에 대출채무를 추가하기로 합의했습니다. 이후 진행된 경매절차에서 선순위인 이 사건 근저당권의 양수인(피고)이 채권최고액 전액을 배당받게 되자, 후순위저당권자인 원고가 배당이의를 제기했습니다.

원고는 이 사건 근저당권의 피담보채무에는 근저당권 설정 당시의 대출채무만 포함되는데도, 그 이후 추가된 대출채무까지 포함시켜 채권최고액 전액을 배당한 것은 잘못이라고 주장했습니다.

쟁점

• 근저당권 설정 후 당사자 합의로 피담보채무를 추가·변경할 수 있는가

• 그 변경에 후순위저당권자 등 이해관계인의 승낙이 필요한가

• 피담보채무의 범위를 변경하려면 변경등기를 해야 하는가

원심 판단

원심은 근저당권 설정 당시의 채무만을 이 사건 근저당권의 피담보채무라고 보아, 원고의 주장을 받아들여 배당표를 경정했습니다.

대법원 판단

1. 합의에 의한 피담보채무 변경

근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권입니다(민법 제357조 제1항 본문). 근저당권을 설정한 후에 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있고, 이렇게 변경된 채무는 근저당권에 의하여 담보됩니다(대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결, 대법원 1999. 5. 14. 선고 97다15777, 15784 판결).

2. 후순위저당권자의 승낙은 필요 없음

후순위저당권자 등 이해관계인은 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 이미 근저당권에 의하여 파악되어 있다는 것을 알고 이해관계를 맺었습니다. 따라서 이러한 변경으로 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 피담보채무의 범위 또는 채무자를 변경할 때 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없습니다.

3. 등기사항이 아닌 변경은 합의만으로 효력

등기사항이 변경되면 변경등기를 해야 하지만(민법 제186조), 등기사항에 속하지 않는 사항은 당사자의 합의만으로 변경의 효력이 발생합니다. 피담보채무의 범위는 부동산등기법 제48조, 제75조 제2항에서 정한 근저당권의 등기사항에 해당하지 않으므로, 피담보채무를 추가하는 변경은 당사자 합의만으로 효력이 있습니다.

4. 결론

대법원은 추가한 대출채무도 이 사건 근저당권의 피담보채무에 포함된다고 판단하고, 근저당권 설정 당시의 채무만을 피담보채무로 보아 배당표를 경정한 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원에 환송했습니다.

실무상 의미

후순위저당권자가 다툴 수 있는 범위는 생각보다 좁습니다. 선순위 근저당권의 채권최고액만큼은 이미 담보가치가 잡혀 있다는 전제에서 후순위로 들어온 것이기 때문입니다.

• 후순위저당권자 입장: 배당이의를 하기 전에 선순위 근저당권에 관한 변경계약(피담보채무 추가·채무자 변경 등)이 있었는지 먼저 확인해야 합니다. 등기부에 나타나지 않는 합의라도 효력이 있을 수 있습니다.

• 근저당권자 입장: 추가 대출을 기존 근저당권으로 담보하려면 설정자와의 변경 합의를 서면으로 명확히 남겨 두는 것이 분쟁 대비에 중요합니다.

• 채권최고액의 한계: 피담보채무가 추가되더라도 우선변제를 받을 수 있는 범위는 등기된 채권최고액 안으로 제한됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 근저당권 설정 후에 받은 대출도 그 근저당권으로 담보되나요?
A1. 설정자와 근저당권자가 피담보채무에 그 대출을 추가하기로 합의했다면 담보됩니다. 이 판결은 그런 합의의 효력을 인정했습니다.

Q2. 후순위저당권자의 동의 없이 피담보채무를 늘려도 되나요?
A2. 대법원은 후순위저당권자 등 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없다고 보았습니다. 채권최고액만큼의 담보가치는 이미 파악되어 있었기 때문입니다.

Q3. 피담보채무를 추가하면 등기를 바꿔야 하나요?
A3. 피담보채무의 범위는 근저당권의 등기사항이 아니어서 당사자 합의만으로 효력이 생깁니다. 다만 채권최고액처럼 등기사항을 바꾸는 경우에는 변경등기가 필요합니다.

Q4. 배당표에 이의가 있으면 어떻게 해야 하나요?
A4. 배당기일에 이의를 하고 정해진 기간 안에 배당이의의 소를 제기해야 합니다. 기간이 짧으므로 배당표를 받는 즉시 검토하는 것이 좋습니다.

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글을 마치며

근저당권은 등기부만 보고 판단하기 어려운 부분이 있습니다. 등기되지 않은 변경 합의만으로도 피담보채무의 범위가 달라질 수 있기 때문에, 배당을 다투기 전에 선순위 근저당권의 실제 약정 내용부터 확인하는 것이 중요합니다. 송파·잠실 지역에서 경매·배당 문제로 고민하고 계시다면 편하게 상담을 예약해 주세요.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.