[최신판례] 보증금 담보 목적 전세권, 선의의 압류권자에게는 연체차임 공제를 주장할 수 없다 — 대법원 2020다257999

안녕하세요, 송파 문정 법률사무소 제이 박경미 변호사입니다. 상가 임대차에서는 보증금을 지키기 위해 임대차계약과 함께 전세권을 설정하는 경우가 많습니다. 그런데 임차인이 차임을 연체한 상태에서 이 전세권에 근저당권이 붙고 압류까지 들어오면, 임대인은 생각보다 불리한 처지에 놓일 수 있습니다.

오늘은 이 문제를 다룬 대법원 판결을 통해 담보 목적 전세권의 효력과 연체차임 공제의 한계를 살펴보겠습니다.

사건 개요

임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 설정된 이 사건 전세권에 근저당권이 설정되었고, 이후 피고들이 조세채권에 기초하여 그 전세권근저당권부채권을 압류했습니다.

전세권설정자인 원고(임대인)는 전세금이 연체차임 공제로 모두 소멸했다고 주장하면서, 피고들을 상대로 전세권설정등기 말소에 대한 승낙의 의사표시를 청구했습니다.

쟁점

1. 임대차보증금반환채권 담보 목적의 전세권이 무효인지 여부

2. 그 전세권에 근저당권이 설정된 후 전세권근저당권부 채권이 압류된 경우, 전세권설정자가 압류채권자에게 연체차임 공제 주장으로 대항할 수 있는지 여부

원심 판단

원심은 피고들이 이 사건 전세권설정등기가 임대차보증금반환채권 담보 목적임을 알고 있었다고 인정할 증거가 없으므로, 원고는 피고들에게 연체차임 공제를 주장할 수 없다고 보아 원고의 청구를 배척했습니다.

대법원 판단

1. 담보 목적 전세권은 유효

전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 모두 갖추고 있고, 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아닌 점 등에 비추어 볼 때, 당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하였고 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않은 경우라 하더라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 전세권의 효력을 부인할 수는 없습니다. 전세금은 기존의 채권으로 지급을 갈음할 수도 있습니다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 등 참조).

따라서 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 마친 경우, 전세금의 지급은 임대차보증금반환채권으로 갈음한 것이고 사용·수익을 완전히 배제하는 것도 아니므로 전세권설정등기는 유효합니다.

2. 선의의 제3자에게는 연체차임 공제로 대항 불가

• 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 인도 시까지 발생하는 차임과 그 밖의 채무를 담보합니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 그래서 보증금에서 연체차임 등을 공제하고 남은 돈을 전세금으로 하는 것이 당사자의 합치된 의사라고 볼 수 있습니다.

• 그러나 전세권설정계약에는 외관상 차임지급 약정이 없고 전세금에서 연체차임이 공제되지 않는 등 당사자의 진의와 일치하지 않는 부분이 있습니다. 따라서 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효입니다.

• 다만 그 무효는 사정을 알고 있었던 제3자에게만 주장할 수 있습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 등 참조). 결국 전세권설정자는 선의의 제3자에게 연체차임 공제 주장으로 대항할 수 없습니다.

• 보호되는 제3자에는 전세권설정계약 당사자와 직접 이해관계를 맺은 사람뿐 아니라, 그 이해관계를 바탕으로 다시 새로운 법률상 이해관계를 갖게 된 사람(예: 전세권근저당권부 채권의 압류권자)도 포함됩니다.

대법원은 이 법리를 바탕으로 원심판결이 정당하다고 보아 상고를 기각했습니다.

실무상 의미

임대인 입장에서는 "보증금에서 밀린 월세를 빼면 된다"고 생각하기 쉽지만, 전세권이 설정되어 있고 그 위에 근저당권이나 압류 같은 제3자의 권리가 생기면 사정이 달라집니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 상가 보증금을 지키려고 전세권을 설정해도 효력이 있나요?
A1. 임대인과 합의해 임차 목적물에 설정하고 사용·수익을 완전히 배제하지 않는 한 유효합니다. 전세금은 보증금반환채권으로 갈음한 것으로 봅니다.

Q2. 임대인은 연체차임을 전세금에서 공제할 수 없나요?
A2. 임차인과의 관계에서는 공제할 수 있습니다. 다만 담보 목적임을 모르고 새로 이해관계를 맺은 제3자, 예컨대 선의의 근저당권자나 압류권자에게는 공제를 주장할 수 없습니다.

Q3. 제3자가 담보 목적을 알았는지는 누가 증명하나요?
A3. 무효를 주장하는 쪽, 즉 연체차임 공제를 주장하는 임대인이 제3자의 악의를 증명해야 합니다. 이 사건에서도 그 증거가 없어 임대인의 청구가 배척되었습니다.

Q4. 임대인이 미리 대비할 방법은 없나요?
A4. 전세권설정계약서에 임대차계약과의 관계와 담보 목적을 명시하고, 차임 연체 시 신속히 계약을 정리하는 것이 도움이 됩니다. 구체적인 문구는 사안에 따라 검토가 필요합니다.

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글을 마치며

담보 목적 전세권은 임차인에게 든든한 장치이지만, 그 위에 다른 권리가 얽히면 임대인이 기대한 연체차임 공제가 막힐 수 있습니다. 상가 임대차에서 전세권을 함께 설정하셨다면 등기부와 계약서를 다시 한 번 확인해 두시기 바랍니다. 송파·잠실 인근에서 상가 보증금이나 전세권 문제로 고민 중이시라면 관련 서류를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.