대법원은 벌금형을 선고할 때 공인중개사법 위반죄의 형을 따로 선고하도록 한 구 공인중개사법 제10조의2가 징역형을 선고하는 경우나 상상적 경합 관계에는 유추적용되지 않는다고 보고, 하나의 형을 선고한 원심을 유지했습니다(상고기각).
![[최신판례] 분양권 전매 알선한 공인중개사, 주택법·공인중개사법 위반의 형은 따로 선고될까 – 대법원 2021도14471](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-03T01%3A27%3A39.311Z-aa654164-3041-41b9-8763-2edea1d9ae52&w=3840&q=75)
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분양권 전매 제한은 부동산 시장 과열을 막기 위한 대표적인 규제입니다. 공인중개사가 제한기간 중 전매를 알선하면 주택법과 공인중개사법 위반이 동시에 문제 될 수 있습니다.
이 판결은 두 죄가 함께 성립할 때 형을 어떻게 선고해야 하는지를 다룹니다. 형의 선고 방식은 공인중개사의 자격 취소와 중개사무소 개설등록 결격과 직결되므로 실무상 의미가 큽니다.
사건 개요
공인중개사인 피고인은 전매 제한기간 중 분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매를 알선함과 동시에, 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장했다는 이유로 주택법 위반과 공인중개사법 위반으로 기소되었습니다.
항목 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2021도14471 주택법위반등 |
제1심 | 두 죄 모두 유죄, 상상적 경합으로 하나의 형 선고(징역 1년 2월, 집행유예 2년, 사회봉사명령 80시간) |
원심 | 피고인의 항소 기각 |
대법원 | 상고기각 |
쟁점
구 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정되기 전의 것) 제10조의2는 공인중개사법 제48조·제49조의 죄와 다른 죄의 경합범에 대하여 벌금형을 선고하는 경우 형법 제38조에도 불구하고 형을 분리 선고하도록 정하고 있었습니다.
피고인은 징역형을 선고하는 경우나 상상적 경합 관계에 있는 경우에도 이 분리 선고 규정을 유추적용해야 한다고 주장했습니다.
원심 판단
제1심은 상상적 경합 관계에 있는 주택법 위반죄와 공인중개사법 위반죄에 대해 하나의 형을 선고했고, 원심은 피고인의 항소를 기각했습니다.
대법원 판단
① 관련 규정의 구조
규정 | 내용 |
|---|---|
제35조 제1항 제4호 | 공인중개사법 위반으로 징역형을 선고받으면 시·도지사는 자격을 취소해야 함 |
제10조 제1항 제6호·제11호 | 자격 취소 후 3년 미경과자, 공인중개사법 위반으로 300만 원 이상 벌금형을 받고 3년 미경과자는 개설등록 불가 |
제10조의2 | 경합범에 벌금형 선고 시 공인중개사법 위반죄의 형을 분리 선고 |
② 징역형 선고 시 – 유추적용 부정
분리 선고 규정의 취지는 벌금형을 선고할 때 개설등록 결격사유 기준인 300만 원 이상의 벌금형에 해당하는지를 명확히 하려는 것입니다. 징역형을 선고하는 경우에는 결격사유에 해당함이 분명하므로, 제10조의2를 유추적용해 분리 선고해야 한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
③ 상상적 경합 – 하나의 형 선고
공인중개사법 위반죄와 상상적 경합 관계에 있는 다른 죄는 형법 제40조에 따라 가장 무거운 죄에 정한 형으로 처벌해야 합니다. 따라서 가장 무거운 죄가 공인중개사법 위반죄인지와 관계없이 모든 죄를 통틀어 하나의 형을 선고해야 한다고 보았습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 99도636 판결, 대법원 2021. 7. 21. 선고 2018도16587 판결 취지 참조).
실무상 의미
분리 선고는 벌금형의 경우 자격과 등록에 미치는 효과를 구분하기 위한 장치입니다. 징역형이 선고되면 그 자체로 자격 취소 사유가 되므로, 공인중개사가 관련된 형사 사건에서는 처음부터 형의 종류가 갖는 의미를 염두에 두고 대응해야 합니다.
전매 제한 여부와 제한기간은 해당 주택의 공고문과 관계 법령에서 반드시 확인합니다.
공인중개사법 위반으로 징역형을 받으면 자격 취소로 이어지므로, 양형 자료 준비가 특히 중요합니다.
이 판결은 2019년 개정 전 법률을 기준으로 한 것이므로, 현재 사건은 현행 조문을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 분리 선고란 무엇인가요?
A1. 여러 죄를 함께 재판할 때 원칙적으로는 하나의 형을 정하지만, 특정 죄의 형을 따로 떼어 선고하는 방식입니다. 구 공인중개사법은 벌금형의 경우 공인중개사법 위반죄의 형을 따로 선고하도록 했습니다.
Q2. 왜 벌금형에만 분리 선고를 두었나요?
A2. 300만 원 이상의 벌금형인지에 따라 개설등록 결격 여부가 갈리기 때문입니다. 여러 죄의 벌금을 합쳐 선고하면 공인중개사법 위반 부분이 얼마인지 알 수 없게 되므로 이를 구분하려는 취지입니다.
Q3. 상상적 경합과 경합범은 어떻게 다른가요?
A3. 상상적 경합은 하나의 행위가 여러 죄에 해당하는 경우로, 가장 무거운 죄의 형으로 처벌합니다. 경합범은 여러 개의 행위로 여러 죄를 저지른 경우로, 형법 제38조에 따라 형을 정합니다.
Q4. 분양권 전매를 알선하면 매수인·매도인도 처벌되나요?
A4. 전매 제한을 위반한 당사자도 주택법에 따라 처벌될 수 있고, 계약의 효력이나 공급계약 취소 문제도 생길 수 있습니다. 구체적 사정에 따라 결론이 달라지므로 거래 전에 확인하시기 바랍니다.
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글을 마치며
부동산 거래 규제 위반은 형사처벌과 자격·등록 제한이 함께 따라오는 경우가 많습니다. 공인중개사로서 수사를 받고 있거나 분양권 거래와 관련된 분쟁이 있다면, 송파 문정의 법률사무소 제이에서 사실관계와 대응 방향을 함께 정리해 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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