전세보증금반환보증에 가입했다고 해서 보증금이 자동으로 지급되지는 않습니다. 만기 2개월 전까지 갱신거절을 통지하고, 이사 전에 임차권등기를 마치고, 정해진 기한 안에 서류를 제출해야 주택도시보증공사(HUG)의 보증이행을 받을 수 있습니다.
![[부동산분쟁] HUG 전세보증금반환보증, 이행청구가 거절되지 않으려면｜갱신거절 통지·임차권등기·제출 기한](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-17T15%3A29%3A07.614Z-d27bee4c-c546-4d3d-8caa-d9b7d33b9792&w=3840&q=75)
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전세 시장이 불안해지면서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘었고, 그만큼 HUG 전세보증금반환보증을 통해 보증금을 받으려는 문의도 많아졌습니다.
그런데 보증에 가입한 것만으로는 충분하지 않습니다. HUG는 약관과 내부 기준에 맞는 서류를 요구하고, 요건이 하나라도 빠지면 이행청구를 거절하거나 보완을 요구합니다. 이 글에서는 송파·강남 지역 임차인들이 실제로 자주 놓치는 부분을 중심으로 정리했습니다.
보증사고는 언제 인정될까
HUG가 안내하는 전세보증금반환보증의 보증사고는 크게 두 가지입니다.
구분 | 내용 | 청구 시 핵심 서류 |
|---|---|---|
계약 종료 후 미반환 | 전세계약이 해지되거나 종료된 뒤 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우 | 갱신거절 통지 증빙, 임차권등기명령 결정문, 임차권등기가 기재된 등기사항증명서 |
경매·공매 | 계약 기간 중 집이 경매 또는 공매로 넘어가 배당 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 | 배당표 등 미수령액을 증명하는 서류 |
거절되지 않기 위한 세 가지 요건
① 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지
보증사고로 인정받으려면 먼저 임대차가 종료되어야 합니다. HUG는 계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절을 통지했다는 증빙을 요구합니다.
문자·카카오톡 — 수신 번호와 날짜가 보여야 하고 임대인의 답장이 있어야 합니다.
통화 녹취 — 수신 번호와 통화 날짜가 표기된, 공인 속기사가 작성한 녹취록이 필요합니다.
내용증명 — 도달 여부와 도달일을 확인할 수 있는 자료를 함께 준비합니다.
임대인이 답장을 하지 않는 경우가 많으므로, 도달 여부를 공식적으로 남길 수 있는 내용증명을 함께 보내 두는 것이 가장 안전합니다.
② 이사 전에 임차권등기 완료
보증금을 받기 전까지는 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 임차권등기 없이 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기면 이 권리를 잃을 수 있습니다.
임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 2023년 7월 개정 법 시행 이후에는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 진행할 수 있게 되었습니다.
③ 서류 제출 기한 관리
HUG는 전세계약 종료를 확인하는 서류를 보증기간 만료일로부터 2개월 이내에 제출하도록 안내하고, 이를 넘기면 보증이행이 거절될 수 있다고 밝히고 있습니다. 보증사고가 생기면 미루지 말고 바로 이행청구 절차를 시작하는 것이 좋습니다.
실제로 자주 생기는 분쟁
임차권등기명령까지 받았는데도 HUG가 "임차권등기명령이 있다고 해서 임대차가 종료된 것은 아니다"라며 지급을 미룬 사례가 있었습니다. 법률사무소 제이는 공사 법무 담당자와 직접 협의해 임대차 종료 사실을 소명했고, 의뢰인은 보증금을 돌려받을 수 있었습니다.
이처럼 보증사고일을 언제로 볼지, 종료 통지가 적법하게 도달했는지를 두고 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 처음부터 증빙을 갖춰 두면 이런 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있습니다.
단계별 체크리스트
계약서와 보증서의 보증기간, 만기일 확인
만기 2개월 전까지 갱신거절 통지(내용증명 병행)
계약 종료 후 1개월이 지나도 미반환 시 보증사고 여부 확인
임차권등기명령 신청 → 등기 기재 확인 → 이사
주민등록초본은 임차권등기 접수일 이후 발급(주소변동내역 포함)
보증이행 청구서류 제출, 보완 요청에 신속히 대응
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 문자로 계약 종료를 알렸는데 집주인이 답이 없습니다.
A1. HUG는 문자·카카오톡 통지의 경우 임대인의 답장을 요구합니다. 답장이 없다면 내용증명을 보내 도달 사실을 증명할 자료를 따로 확보해 두시는 것이 좋습니다.
Q2. 새 집 입주 날짜가 정해져 있어 먼저 이사해야 합니다.
A2. 임차권등기가 등기사항증명서에 기재된 것을 확인한 뒤 이사하셔야 합니다. 등기 전에 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증이행에도 문제가 생길 수 있습니다.
Q3. 묵시적 갱신이 된 경우에도 보증이행을 받을 수 있나요?
A3. 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 다만 보증기간과의 관계는 보증서마다 다를 수 있으니 HUG 안내와 보증서 내용을 함께 확인해야 합니다.
Q4. HUG가 이행청구를 거절하면 어떻게 하나요?
A4. 거절 사유를 서면으로 확인하고, 통지·등기·서류 요건 중 무엇이 문제인지 따져 보완하거나 이의를 제기해야 합니다. 거절 사유가 부당하다면 법적 절차로 다툴 수도 있습니다.
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글을 마치며
전세보증금반환보증은 요건과 기한을 지켜야 제 역할을 합니다. 집주인의 태도가 불안하거나 만기가 다가오고 있다면, 이사 날짜를 정하기 전에 통지와 등기 순서부터 점검해 보시기 바랍니다. 송파·잠실 지역에서 전세보증금 문제로 고민하신다면 계약서와 보증서를 지참해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다. HUG 보증 요건은 변경될 수 있으므로 신청 전 공사 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.
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