상가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 건물주가 임차인이 데려온 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하거나 현저히 높은 차임을 요구해 권리금 회수를 방해하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없고, 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 강동구 상가라면 소송은 통상 서울동부지방법원에서 진행됩니다.
💡
천호·길동·암사·고덕·명일동처럼 생활 상권이 촘촘한 강동구에서는 몇 년 동안 단골을 만들어 놓은 가게가 많습니다. 그런데 계약 만료를 앞두고 가게를 넘기려 하자 건물주가 "직접 쓰겠다", "새 사람과는 계약 안 한다"며 막는 경우가 있습니다. 이때 임차인이 무엇을 해 두어야 권리금 손해를 배상받을 수 있는지 정리했습니다.
건물주의 어떤 행동이 권리금 회수 방해가 되나요?
법은 임대인이 권리금 회수기회 보호기간 동안 다음 행위로 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받지 못하게 하는 것을 금지합니다.
신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
주변 상가 시세에 비해 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 사람과의 계약을 거절하는 행위
다만 임차인이 차임을 3기분 이상 연체하는 등 계약갱신 거절 사유(같은 법 제10조 제1항 각 호)가 있으면 이 보호를 받기 어렵습니다.
건물주가 거절해도 되는 '정당한 사유'는?
법은 다음 경우에는 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 있다고 봅니다. 건물주가 이런 사유를 내세운다면 실제로 해당하는지 따져 보아야 합니다.
정당한 사유(제10조의4 제2항) | 확인할 점 |
|---|---|
신규임차인에게 보증금·차임 지급 자력이 없는 경우 | 신규임차인의 자금 사정에 관한 정보를 임대인에게 제공했는지 |
신규임차인이 임차인 의무를 위반할 우려 등 임대차 유지가 어려운 상당한 사유 | 막연한 우려가 아니라 구체적 근거가 있는지 |
상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 | "비워 두겠다"는 말뿐인지, 실제로 그렇게 되었는지 |
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 하고 권리금을 지급한 경우 | 권리금이 실제로 지급되었는지 |
10년이 지나 갱신요구권이 없어도 보호받나요?
보호받을 수 있습니다. 대법원은 전체 임대차기간이 법정 기간을 넘어 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 오래 장사한 가게일수록 "이제 갱신권이 없으니 권리금도 끝"이라고 오해하기 쉬운데, 그렇지 않습니다. 또한 환산보증금이 일정 금액을 넘는 상가에도 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다. 반면 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가(전통시장 제외)나 국유·공유재산인 상가는 적용이 제외될 수 있어 먼저 확인이 필요합니다.
손해배상은 얼마나, 언제까지 청구할 수 있나요?
배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그래서 실제 소송에서는 신규임차인과 맺은 권리금 계약서, 그리고 감정 등을 통한 종료 당시 권리금 평가가 핵심 자료가 됩니다. 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.
준비 순서는 이렇습니다. ① 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선하고 권리금 계약을 맺습니다. ② 신규임차인의 자력과 영업 계획 등 아는 정보를 임대인에게 제공하며 계약 체결을 요청하고, 그 기록을 남깁니다. ③ 거절·과도한 차임 요구는 문자, 내용증명, 녹음 등으로 확보합니다. ④ 임대차 종료일부터 3년 안에 소송을 제기합니다.
함께 읽으면 좋은 글
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 건물주가 "재건축할 거라 새로 계약 못 한다"고 하면 끝인가요?
A1. 재건축 계획만으로 당연히 정당한 사유가 되는 것은 아닙니다. 법이 정한 거절 사유에 해당하는지, 계약 당시 고지된 계획인지 등을 구체적으로 따져 보아야 합니다.
Q2. 신규임차인을 구하지 못했는데도 손해배상을 받을 수 있나요?
A2. 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 주선해야 합니다. 다만 임대인이 처음부터 누구와도 계약하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 경우 등 예외적인 사정이 문제 될 수 있으니 구체적 경위를 검토해야 합니다.
Q3. 강동구 상가 소송은 어느 법원에 내나요?
A3. 피고 주소지 법원 외에 부동산 소재지 법원에도 제기할 수 있어, 강동구 상가라면 통상 서울동부지방법원(송파구 문정동)에서 진행됩니다.
글을 마치며
권리금 분쟁은 계약 종료 전 몇 달 동안 무엇을 기록해 두었느냐로 결과가 갈리는 경우가 많습니다. 강동구에서는 지하철 8호선 천호·강동구청·암사역에서 문정역까지 바로 연결되어, 서울동부지방법원 바로 옆 생활권인 법률사무소 제이 문정 사무소로 오시기 편합니다. 5호선 길동·고덕 쪽이라면 천호역에서 8호선으로 갈아타시면 됩니다.
법률사무소 제이 박경미 변호사는 상담부터 사건 종결까지 직접 사건을 챙깁니다.
📍 문정 · 법률사무소 제이 — 문정역 3번 출구 송파구 법원로8길 13, 헤리움써밋타워 3층 314호 평일 사무실 운영 09:00–19:00 변호사 상담 10:00–16:00 · 예약제 📍 잠실 · 예약상담 — 잠실역 4번 출구 송파구 올림픽로 212, 갤러리아팰리스상가 2층 225호 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 ☎ 대표전화 02-6417-1551 전화상담 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 |
#박경미변호사 #법률사무소제이 #부동산분쟁 #상가임대차 #권리금 #권리금소송 #강동구변호사 #천호변호사
※ 본 글은 2026년 10월 기준 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
Share article