상가 세입자의 밀린 월세 합계가 '3기의 차임액'에 이르면, 임대인은 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 반드시 3달 연속일 필요는 없고 합계가 기준입니다. 해지 통지는 내용증명으로 남기고, 세입자가 버티면 점유이전금지가처분 후 건물인도(명도) 소송을 냅니다. 성동구 상가라면 관할은 서울동부지방법원입니다.
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성수동·뚝섬·왕십리 일대는 카페·쇼룸·팝업 상가가 많아 임대차 분쟁도 잦습니다. 매출이 줄면 월세가 한두 달씩 밀리다가 어느새 석 달 치가 쌓이는 경우가 많은데, 이때 감정적으로 문을 잠그거나 집기를 빼면 오히려 임대인이 형사·민사 책임을 질 수 있습니다. 법이 정한 순서대로 진행하는 것이 가장 빠른 길입니다.
월세가 몇 번 밀려야 상가 계약을 해지할 수 있나?
상가건물임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때" 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 이 조항은 환산보증금이 보호 범위를 넘는 상가에도 적용됩니다.
상황 | 판단 |
|---|---|
3달 연속 전액 미납 | 3기 차임액에 해당 → 해지 가능 |
매달 일부만 내서 미납액 합계가 3달 치 | 연속 여부와 관계없이 합계가 3기 차임액이면 해지 가능 |
3달 치가 밀렸다가 일부를 갚아 2달 치로 줄어듦 | 해지 의사표시 당시 연체액 기준으로 다툼이 생길 수 있어 시점 확인 필요 |
관리비만 밀림 | 계약상 차임에 포함되는지에 따라 달라짐 → 계약서 확인 |
또한 같은 법 제10조 제1항 제1호에 따라 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면, 임대인은 계약갱신 요구도 거절할 수 있습니다.
해지부터 명도까지, 어떤 순서로 진행하나?
연체액 확정: 월세 입금 내역을 표로 정리해 언제 얼마가 밀렸는지 확정합니다.
해지 통지: 연체 사실과 해지 의사를 담은 내용증명을 보냅니다. 해지는 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다.
점유이전금지가처분: 소송 중에 세입자가 제3자에게 가게를 넘기면 판결을 받아도 집행이 막힐 수 있어, 소송 전에 신청합니다.
건물인도 소송: 성동구 소재 상가는 서울동부지방법원에 건물인도와 연체 차임·차임 상당 부당이득 지급을 함께 청구합니다.
강제집행: 판결 후에도 나가지 않으면 집행관을 통해 인도집행을 합니다.
해지 통지 전에 꼭 확인할 것
보증금 정산: 연체 차임, 미납 관리비, 원상복구 비용은 계약이 끝날 때 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 계약 중에 임대인이 일방적으로 보증금에서 빼고 '연체가 없다'고 보는 방식은 해지 요건 판단에서 다툼이 될 수 있습니다.
권리금 보호 예외: 3기 차임액 연체 사실이 있으면, 임차인은 권리금 회수기회 보호를 주장하기 어렵습니다(제10조의4 제1항 단서).
자력구제 금지: 단전·단수, 잠금장치 교체, 집기 반출은 업무방해·손괴 등 문제가 될 수 있습니다.
제소전화해: 새로 계약하는 경우라면 연체 시 인도 조항을 담아 제소전화해를 받아 두면 분쟁 때 소송 없이 집행할 수 있습니다.
세입자가 "곧 갚겠다"고 하면?
일부를 받으면서 해지를 미루면, 나중에 해지 시점의 연체액이 3기에 못 미친다는 다툼이 생길 수 있습니다. 분할 상환을 받아 주기로 했다면 상환 일정과 '불이행 시 즉시 해지·인도'를 서면으로 정해 두는 것이 안전합니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 주택도 월세 3번 밀려야 해지할 수 있나요?
A1. 주택은 민법 제640조에 따라 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다. 상가는 상가건물임대차보호법에 따라 3기 기준이 적용됩니다.
Q2. 보증금이 충분히 남아 있어도 해지할 수 있나요?
A2. 보증금이 남아 있다는 사정만으로 차임 연체가 없어지는 것은 아닙니다. 연체액이 3기 차임액에 이르렀다면 해지할 수 있고, 보증금은 계약 종료 후 정산합니다.
Q3. 명도소송은 얼마나 걸리나요?
A3. 송달 상황과 상대방이 다투는지에 따라 차이가 큽니다. 세입자가 연락을 피하면 송달에 시간이 걸릴 수 있으니, 계약서상 주소와 실제 영업장 주소를 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.
글을 마치며
상가 명도는 '언제 해지했는지'와 '그때 얼마가 밀려 있었는지'를 증거로 정리하는 데서 시작합니다. 성수·뚝섬·왕십리에서는 2호선으로 잠실역까지 바로 오실 수 있고(4번 출구 예약상담), 서울동부지법이 있는 문정 법조단지 쪽 법률사무소 제이 사무소는 잠실에서 8호선으로 이어집니다. 임대차계약서와 입금 내역을 가져오시면 해지 가능 여부부터 확인해 드립니다.
법률사무소 제이 박경미 변호사는 대한변호사협회에 이혼전문·형사전문으로 등록된 변호사로, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다.
📍 문정 · 법률사무소 제이 — 문정역 3번 출구 송파구 법원로8길 13, 헤리움써밋타워 3층 314호 평일 사무실 운영 09:00–19:00 변호사 상담 10:00–16:00 · 예약제 📍 잠실 · 예약상담 — 잠실역 4번 출구 송파구 올림픽로 212, 갤러리아팰리스상가 2층 225호 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 ☎ 대표전화 02-6417-1551 전화상담 연중무휴 09:00–23:00 · 예약제 |
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※ 본 글은 2026년 11월 기준 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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