집주인이 '직접 들어가 살겠다'며 계약갱신요구를 거절해 놓고 갱신됐을 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면, 전 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 손해액은 법이 정한 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 정해지고, 다른 사람에게 임대했는지는 주민센터 등 확정일자 부여기관에서 확인할 수 있습니다. 송파구 주택이라면 소송은 보통 서울동부지방법원에서 진행됩니다.
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잠실·가락·문정처럼 전월세 수요가 많은 송파구에서는 계약 만료를 앞두고 "집주인이 실거주한다고 해서 나왔는데, 몇 달 뒤 보니 다른 세입자가 살고 있다"는 상담이 꾸준히 있습니다.
2020년 도입된 계약갱신요구권은 집주인의 실거주를 대표적인 거절 사유로 인정하는 대신, 그 사유를 거짓으로 쓴 경우의 책임도 함께 정해 두었습니다. 어떤 경우에 얼마를 청구할 수 있는지 정리합니다.
실거주한다며 갱신을 거절했는데 다른 세입자가 들어왔다면?
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 계약갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다(제6조의3 제1항). 집주인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우는 거절 사유가 됩니다(같은 항 제8호).
다만 실거주를 이유로 거절한 집주인이 갱신됐을 기간(2년) 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 거절당한 임차인에게 손해를 배상해야 합니다(제5항). 대법원은 실거주 사유가 있다는 점을 집주인이 증명해야 한다고 보고 있어, 거절 단계에서부터 집주인의 설명과 자료를 남겨 두는 것이 중요합니다.
손해배상은 얼마나 받을 수 있을까?
당사자 사이에 손해배상 예정액 합의가 없다면 다음 세 금액 중 가장 큰 금액이 손해액이 됩니다(제6항).
기준 | 계산 방법 |
|---|---|
① 3개월분 차임 | 갱신 거절 당시 환산월차임(보증금을 법정 전환율로 월세로 바꾼 금액 + 월차임)의 3개월분 |
② 2년분 차액 | 새 세입자에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 × 24개월 |
③ 실제 손해 | 이사비, 중개보수, 새 집 보증금·월세 증가분 등 거절로 실제 입은 손해 |
보증금을 월세로 바꾸는 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 비율(연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 것)을 씁니다. 전세 보증금이 큰 송파 아파트는 ①만으로도 금액이 적지 않게 나오는 경우가 있고, 새 세입자에게 보증금을 크게 올려 받았다면 ②가 더 커질 수 있습니다.
다른 사람에게 임대했는지 어떻게 확인할까?
갱신을 거절당한 임차인은 주민센터 등 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차 정보(확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간 등) 제공을 요청할 수 있습니다. 새 세입자가 확정일자를 받았다면 이 방법으로 제3자 임대 사실과 보증금 수준을 확인할 수 있습니다.
단계 | 할 일 |
|---|---|
거절 당시 | 실거주 사유를 문자·내용증명 등 기록으로 남기기, 누가 들어와 살 예정인지 확인 |
퇴거 후 | 등기부·전입 상황, 확정일자 부여기관 임대차 정보로 제3자 임대 여부 확인 |
청구 전 | 환산월차임으로 ①·② 금액을 계산하고, 이사비·중개보수 영수증으로 ③ 정리 |
청구 | 내용증명 → 협의 결렬 시 손해배상 소송(3천만 원 이하는 소액사건) |
집을 매도하거나 비워 둔 경우처럼 '제3자 임대'가 아닌 상황은 이 조항이 그대로 적용되는지 다툼이 있을 수 있어, 처음부터 실거주 의사가 없었다는 사정을 함께 살펴봐야 합니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집주인 자녀가 들어온다고 했는데 실제로는 다른 사람이 살면요?
A1. 직계비속의 실거주도 거절 사유지만, 실제로 거주하지 않고 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 마찬가지로 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
Q2. 갱신 거절 뒤 1년 반이 지나 다른 세입자가 들어왔어도 청구할 수 있나요?
A2. 법은 '갱신되었을 기간' 안에 제3자에게 임대한 경우를 정하고 있으므로, 원래 계약이 끝난 날부터 2년 안이라면 청구 대상이 될 수 있습니다. 다만 그 사이 사정 변경 등 정당한 사유가 있었는지가 쟁점이 됩니다.
Q3. 손해배상 소송은 어디에 내나요?
A3. 송파구 주택이라면 부동산 소재지와 피고 주소 등을 기준으로 보통 서울동부지방법원이 관할합니다. 청구액이 3천만 원 이하이면 소액사건 절차로 진행됩니다.
글을 마치며
실거주 갱신거절 분쟁은 '실거주 의사가 진짜였는지'와 '손해액을 어떤 기준으로 계산하는지' 두 가지가 핵심입니다. 퇴거 직후에는 확인할 수 있는 자료가 많으니, 다른 세입자가 들어온 사실을 알게 되었다면 먼저 정보를 확보해 두는 것이 좋습니다.
잠실·송파 주민이라면 잠실역 4번 출구 예약상담 공간을 이용하실 수 있고, 가락·문정 생활권이라면 사건을 다룰 서울동부지방법원과 같은 법조단지에 있는 문정역 3번 출구 사무소가 가깝습니다.
법률사무소 제이 박경미 변호사는 서울대학교 출신 12년차 변호사로, 상담부터 사건 종결까지 직접 사건을 챙깁니다.
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※ 본 글은 2026년 11월 기준 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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